卫星影像揭示住房价格的环境驱动因素与热不平等：基于子市场方法的德黑兰实证研究

《Habitat International》：Environmental drivers of housing prices and thermal inequality using satellite imagery: A submarket approach

本研究针对快速城市化背景下环境不平等与住房市场交互机制不清的问题，结合多源卫星影像与32,000余宗房产交易数据，采用多层次特征价格模型和地理加权回归，揭示了植被指数（NDVI/EVI）、地表温度（LST）和建筑指数（NDBI）对德黑兰住房价格的差异化影响。研究发现北部富裕区域因植被覆盖率高、热环境优渥而获得房价溢价，南部区域则面临热暴露加剧和环境正义挑战，为发展中国家推行气候适应性城市规划提供了实证依据。

　　

随着全球城市化进程加速，发展中国家大城市面临日益严峻的环境挑战。城市热岛效应（Urban Heat Island, UHI）不断加剧，不仅推高能源消耗、加剧生态压力，还带来显著的健康风险。与此同时，绿色基础设施不足、住房质量参差以及碎片化的城市治理，进一步恶化了城市居住环境。尽管住房价格的传统决定因素（如建筑面积、配套设施和区位条件）已被广泛研究，环境因素在住房市场中的作用仍未被充分探索。现有研究往往孤立考察绿化空间或空气污染等单一变量，缺乏对多环境因子交互作用及空间异质性的深入分析。在这一背景下，探讨环境质量如何影响住房价格，并识别其在不同社会经济子市场中的差异化表现，对于促进城市公平和可持续发展具有重要意义。

本研究以伊朗德黑兰为案例，整合Landsat-8卫星遥感影像与超过32,000笔房产交易数据，运用多层次特征价格模型（Hedonic Price Model, HPM）和多尺度地理加权回归（Multiscale Geographically Weighted Regression, MGWR），系统评估了地表温度（LST）、归一化植被指数（NDVI）、增强型植被指数（EVI）和归一化建筑指数（NDBI）对住房价格的影响。研究不仅揭示了环境因素的整体资本化效应，还深入分析了其空间异质性，并从环境正义角度探讨了热不平等的形成机制。

研究人员首先通过遥感技术提取了德黑兰全市范围的环境指标。利用Landsat-8卫星数据计算得到NDVI、EVI、NDBI和LST，其中LST基于热红外波段反演，并借助植被覆盖度校正地表比辐射率。房产数据来源于伊朗道路与城市发展部，涵盖2023年全年公寓及单元房交易信息，包括结构属性、交易日期与价格。研究进一步引入社会经济优势指数（SEA）作为社区经济地位的代理变量，并结合多层次建模控制区域和邻里效应。

研究通过描述性分析与空间可视化初步揭示了环境因子与房价的关系。图表显示，北部区域（如District 1、3、5）拥有较高NDVI和较低LST，房价显著高于南部（如Districts 15、20）。三维表面图进一步呈现了环境质量、社会经济优势与房价的交互作用，凸显出绿色空间和凉爽气候在富裕地区的资本化效应。

多层次回归模型证实了环境因素的显著影响。NDVI与房价呈正相关（p<0.01），表明植被覆盖率高的地区更受市场青睐；EVI也显示正向关联（p<0.1），反映出植被健康质量的价值。相反，LST与房价显著负相关（p<0.05），表明热应激降低房产吸引力；NDBI同样呈负向关系（p<0.05），提示过度建设对宜居性的负面影响。模型还发现，邻近公园、文化中心对房价有提升作用，而靠近医院、交通限行区则产生抑制效应。模型方差分解显示，区域和邻里层次分别解释37.7%和14.6%的价格变异，突显空间背景的重要性。

弹性分析进一步揭示了变量间的非线性关系。NDVI对房价的边际效益在0.6左右达到饱和；LST超过30°C后房价急剧下降；距公园200–600米范围内溢价最显著。这些发现为精准规划提供了阈值依据。

MGWR模型（R2=0.855）有力揭示了环境因子影响的空间异质性。北部郊区植被与房价强烈正相关，而中心城区因交通、服务优势抵消了高温劣势。南部则呈现环境退化与房价低迷的叠加困境。这种空间异质性与社会经济格局高度一致，印证了环境不平等的存在。

研究结论强调，环境属性已成为德黑兰住房价格的重要决定因素，但其资本化效应呈现显著的空间分异。北部富裕社区通过绿色基础设施获得热舒适与房产增值的双重收益，而南部低收入社区则承受热暴露与环境剥夺，加剧了社会不公。该研究创新性地将卫星遥感、空间计量与住房市场分析相结合，为发展中国家推动气候适应性城市规划提供了实证依据。研究者建议采取目标明确的绿色干预措施，特别是在环境弱势区域优先建设绿色走廊、社区公园和耐热街道林荫系统，同时将环境质量指数（EQI）纳入 zoning 法规，以促进更加公平和可持续的城市发展。

论文发表于《Habitat International》，不仅深化了对城市环境与住房市场关系的理解，也为德黑兰及其他类似城市制定包容性环境政策提供了科学支持。