评估师与借款人种族对抵押贷款房产估值的影响：来自次贷危机前美国市场的证据

《Review of Finance》：Do Appraiser and Borrower Race Affect Mortgage Collateral Valuation?

本研究针对抵押贷款估值过程中的种族偏见问题，通过对2000-2007年间22万笔再融资贷款数据的分析，发现黑人、西班牙裔和亚裔房主的房产估值平均低于白人房主4.1、2.6和1.9个百分点。研究创新性地引入个体评估师固定效应模型，证明估值差异普遍存在且不受评估师种族匹配影响，揭示了抵押贷款市场中系统性种族偏见的深层机制。

　　

在当今社会，住房不仅是遮风避雨的场所，更是家庭财富积累的重要途径。然而，长期以来，种族和民族差异在住房市场和抵押贷款领域持续存在。最近，《纽约时报》等媒体报道了一系列令人震惊的案例：黑人房主在房产评估中遭受明显低估，这些案例引发了公众对评估过程中种族偏见的广泛关注。

抵押贷款机构在做出贷款决策时，严重依赖作为贷款抵押物的房地产价值评估。尽管联邦法律禁止在住宅房地产估值中使用种族因素，但现实中的种族偏见依然存在。这种评估偏见可能进一步削弱少数族裔家庭通过住房所有权积累财富的机会。

为了解决这一重要问题，宾夕法尼亚州立大学、佐治亚大学、加州大学欧文分校、南加州大学和伊利诺伊大学芝加哥分校的研究团队在《Review of Finance》上发表了一项开创性研究。他们利用新世纪金融公司2000年至2007年的独特数据集，包含超过22万笔再融资抵押贷款和3.5万名评估师的信息，深入探究了评估师和借款人种族对抵押贷款抵押物估值的影响。

研究人员采用了一种严谨的方法论框架。他们首先将评估价值与行业领先的自动估值模型(AVM)估计值进行比对，然后开发了一个更优的价值基准估计量?，该估计量通过购买贷款样本校准，能够更准确地预测市场价值。研究的核心创新在于引入了个体评估师固定效应，这使得研究人员能够确定同一评估师是否对黑人、西班牙裔或亚裔拥有的房屋给予比类似白人拥有的房屋更低的估值。

研究团队还采用了贝叶斯改进的姓名姓氏分类器(BIFS)方法来推断评估师的种族，该方法与监管机构确定消费者种族和民族的方法类似。通过与评估基金会和评估学会发布的评估师人口统计数据进行比较，验证了这种分类方法的准确性。

研究发现了一系列令人深思的结果。首先，尽管所有借款人的评估价值平均比AVM值高5%至12%，但黑人拥有的房屋估值平均比类似白人拥有的房屋低约0.6个百分点。当使用更优的基准估值度量?时，黑人房主的估值折扣增加到4.1个百分点。西班牙裔和亚裔房主也面临显著的估值折扣，分别为2.6和1.9个百分点。

这些差异具有重要的经济意义。以白人借款人的房屋评估价值278,000美元为基准，如果房主是黑人，评估价值可能仅为266,600美元。在现金再融资中，这一差距将使黑人借款人获得的住房财富减少约9,120美元（假设贷款价值比为80%）。西班牙裔和亚裔借款人分别平均损失5,782美元和4,226美元的房屋净值。

时间趋势分析显示，从2000年到2007年，亚裔和西班牙裔的估值折扣单调下降，到2007年接近零，而黑人估值折扣持续存在，2006年达到5个百分点。这一发现表明黑人家庭在评估偏见方面的经历与其他少数族裔家庭有实质性差异。

地理位置因素也对估值差异产生显著影响。黑人-白人估值差距在房价高、价格升值强劲和估值不确定性低（市场活跃）的地区较小。相反，在黑人居民比例高的邮政编码区，黑人-白人差距更大。研究还发现有限证据表明，生活在种族敌意平均水平较高的地区的黑人借款人，相对于替代价值基准的评估价值较低。

评估师经验对种族差异的影响也因族裔群体而异。随着评估师经验的增加，亚裔和西班牙裔的估值折扣单调下降，而黑人折扣在不同经验水平的评估师中保持相对稳定。这一发现进一步支持了黑人家庭在评估过程中经历与其他少数族裔不同的观点。

最为引人注目的发现是，评估偏见并非仅限于白人评估师。研究发现，黑人、西班牙裔和亚裔房主无论评估师的种族如何，都会获得比白人房主更低的评估价值。黑人房主从白人评估师和黑人评估师那里获得的评估折扣相似（4.2 vs 4.1个百分点）。这一发现挑战了增加评估师种族多样性本身就能消除估值差异的观点。

个体评估师层面的分析表明，平均评估偏见并非由少数异常值引起，而是更为系统性。评估师特定种族系数的分布紧密集中在均值周围，表明评估价值与基准价值之间的差距是评估过程的系统性特征。此外，研究发现，对某一少数族裔群体低估估值的评估师往往也会对其他少数族裔群体低估估值。

研究还探讨了少数族裔借款人是否通过申诉评估结果来应对潜在的种族偏见。通过分析评估费用，研究发现没有证据表明少数族裔拥有的房产评估费用更高，这表明少数族裔借款人没有通过申诉评估来对抗评估师的种族偏见。

这项研究对多个学术领域做出了重要贡献。首先，它丰富了金融学文献，展示了认知和信念对实物资产估值误差的影响。其次，研究结果为考察种族和民族在家庭金融结果中作用的研究提供了进一步背景，表明抵押贷款过程的评估阶段促成了房地产市场中观察到的种族差异。第三，研究扩展了关于评估和评估师误差如何影响抵押贷款发起的研究，强调了无偏见抵押物估值对信贷发起渠道的重要性。最后，分析有助于更好地理解自动估值模型在减轻潜在评估偏见中的作用。

研究的局限性包括数据覆盖期（2000-2007年）与当前市场的差异，以及使用单一贷款人数据的问题。然而，研究人员指出，超过45,000家独立抵押贷款经纪公司从61,000名独特评估师订购了评估，这减轻了研究结果特定于一个贷款人的担忧。此外，评估行业的流动率相对较低，许多在次贷时代活跃的评估师仍然从事该行业，支持当前评估实践可能在一定程度上继续反映全球金融危机前时期的观点。

这项研究具有重要的政策启示。结果表明，评估过程中的种族偏见是系统性的，不能简单地通过增加评估师队伍的多样性来解决。相反，需要更深入的结构性改革来解决抵押贷款估值过程中的隐性偏见。研究还强调了对评估行业进行持续监测和监管的必要性，以确保所有借款人无论种族或民族背景如何，都能获得公平的估值。

总之，这项研究提供了令人信服的证据，表明抵押贷款评估过程中存在系统性种族偏见，黑人房主遭受的偏见尤为严重和持久。研究结果挑战了关于评估师种族匹配可以减轻偏见的假设，并强调需要采取全面措施来解决住房金融中的种族差异问题。