日常城市主义：加纳库马西地区实现多功能混合开发和紧凑型城市建设的非正式途径

《Land Use Policy》：Everyday urbanism: Informal pathways to mixed-use and compact development in Kumasi, Ghana

土地银行通过直接影响和感知社区条件间接影响社会资本，研究发现自有现在计划总体负向影响，侧块存在矛盾机制，拆除直接负向影响。需结合 occupancy 和 neighborhood condition 改善策略。

　　随着城市化进程的推进，许多城市面临着人口减少、土地闲置和房产荒废的问题。这种现象在不同地区表现出不同的特点，例如，在全球北方的工业衰退城市中，由于制造业的萎缩和人口流失，土地闲置问题尤为突出；而在全球南方的快速扩张城市中，非正式社区和缺乏规划的城市发展也导致了大量未充分利用或被遗弃的空间。无论是在何种背景下，这些废弃建筑不仅影响城市的美观，还可能带来安全隐患，进而导致周边房产价值下降、社区凝聚力减弱以及私人投资减少。此外，未缴清的房产税还会给地方政府带来沉重的财政负担，影响其提供基本公共服务的能力。因此，土地银行（Land Banking, LB）作为一种战略工具，逐渐在全球范围内受到重视，用于管理城市中闲置和未充分利用的土地资源。

土地银行的起源可以追溯到20世纪60年代，但在2008年次贷危机之后，其在美国的影响力显著增强。这场危机导致大量房产被银行收回，进而造成城市中大量空置房屋。为了应对这一问题，土地银行的设立和发展成为一种普遍的政策选择。现代土地银行的主要目标是将空置房产“存入”系统，通过租赁或出售的方式重新投入使用，并将其重新纳入税收体系。此外，土地银行还承担着维护、修复或拆除空置房产的责任，以减少空置带来的负面影响，并识别能够购买这些废弃房产的实体。在某些情况下，拖欠税款的房产可能会被分配给城市，用于社区福利项目，如经济适用房、公园或绿地，同时与地方政府及相关组织密切合作。

近年来，土地银行的实施变得更加活跃，因此对土地银行活动影响的综合研究也逐步展开。已有研究和项目报告或假设了土地银行在生态、经济和社会层面的价值。然而，大多数研究主要关注土地银行对经济方面的积极影响，或者有时仅关注其微不足道的作用，例如拆除、住房价值和生态影响（如城市生态修复和城市农业）。许多文献探讨了空置房产所带来的负面外部性，如城市形象受损、公共安全风险增加以及社区信任度下降等。一些研究指出，土地银行作为处理空置房产的中介工具，可以帮助缓解这些负面影响。尽管如此，目前关于土地银行对社会资本（Social Capital, SC）影响的研究仍然有限。现有的研究大多聚焦于土地银行项目的特定方面，尤其是其最小的部分，如将空置房产转化为社区花园或公共绿地，强调其在促进社会聚会、集体所有权和社区参与方面的潜力。然而，这些研究往往采用描述性和定性方法，更侧重于基于社区的再利用实践，缺乏系统性的量化分析。

基于上述背景，本研究旨在探讨不同土地银行项目（包括拆除、Own-It-Now、Side Lot和Partner Sales）以及土地银行拥有的房产对社会资本的影响，测量方式包括支持与邻里关系、地方归属感和社区满意度。研究数据来源于2021年收集的598份底特律居民的调查问卷。我们假设，土地银行项目通过改善社区环境（如安全性、整洁度、住房价值和种族构成）来促进社会资本的积累。为了验证这一假设，研究采用了加权最小二乘均值和方差（WLSMV）作为分析方法。

本研究的核心在于揭示土地银行项目对社会资本的影响机制，以及社区环境在其中的中介作用。研究结果表明，不同土地银行项目对社会资本的影响存在显著差异。例如，Own-It-Now项目虽然对社会资本有轻微的正面直接影响，但这种影响被通过社区环境产生的更大负面间接影响所抵消，最终导致显著的负面总影响。而Side Lot项目则表现出一种矛盾的机制，其正面直接影响被更强的负面间接影响所抵消，从而没有显著的总影响。Demolition项目则直接对社会资本产生负面影响。这些发现表明，要增强社会资本，需要采取包括再投资和再利用在内的策略，不仅要促进房屋的占用，还要通过实际措施改善社区环境。

从研究区域的角度来看，底特律是美国城市化过程中典型的例子。该市人口在1950年达到约185万的峰值，但到2020年已下降超过60%，主要原因是汽车工业的衰退、快速郊区化以及城市财政的崩溃。这种长期的衰退导致了广泛的空置、资金流失和城市衰败，尤其是在城市的中心区域。如今，底特律是美国所有主要城市中空置房屋最多的城市。尽管近年来政府和社区组织已经采取了一些措施来应对空置问题，如建立土地银行、推动社区再利用项目等，但这些措施的效果仍然存在争议。

在对土地银行项目进行描述性统计分析时，发现Side Lot项目在调查中出现的频率最高，其次是Demolition、Own It Now、LB拥有的房产以及Partner Sales项目。这表明，在调查中，每名受访者平均会遇到多个Side Lot和Demolition活动。在社会资本的测量方面，平均得分约为3.44，显示出中等偏高的社会资本水平。其中，与网络相关的项目得分最高（平均为3.60），其次是支持与邻里关系（平均为3.60），地方归属感（平均为3.35）和社区满意度得分相对较低。这一结果表明，社会网络和邻里关系是衡量社会资本的重要维度，而地方归属感和社区满意度则相对受到较低的关注。

在讨论部分，研究结果进一步揭示了土地银行项目对社会资本的影响路径。对于第一个研究问题（RQ1），研究发现某些土地银行项目对社会资本有直接影响，而其他项目则没有。例如，Side Lot和Partner Sales项目显示出对社会资本的正面直接影响，而Demolition项目则表现出负面直接影响。对于第二个研究问题（RQ2），研究发现社区环境在不同土地银行项目中的中介作用存在差异。特别是Own-It-Now项目通过社区环境产生了负面的间接影响，抵消了其正面的直接影响，从而导致显著的负面总影响。而Side Lot项目则表现出一种矛盾的机制，其正面直接影响被更强的负面间接影响所抵消，最终没有显著的总影响。Demolition项目则直接对社会资本产生负面影响。这些发现表明，要增强社会资本，必须采取综合性的策略，不仅要促进房屋的再利用，还要通过实际措施改善社区环境。

本研究的结论进一步强调了土地银行项目对社会资本的影响不仅限于直接路径，还通过社区环境的中介作用产生间接影响。然而，这些影响并非在所有项目中都一致。例如，Own-It-Now项目虽然在直接影响方面有轻微的正面效果，但这种效果被通过社区环境产生的更大负面效果所抵消，最终导致显著的负面总影响。Side Lot项目则表现出一种矛盾的机制，其正面直接影响被更强的负面间接影响所抵消，从而没有显著的总影响。Demolition项目则直接对社会资本产生负面影响。这些发现表明，要增强社会资本，必须采取包括再投资和再利用在内的策略，不仅要促进房屋的占用，还要通过实际措施改善社区环境。

本研究还探讨了土地银行项目的实施对社区环境的改善作用，以及这种改善如何进一步促进社会资本的积累。研究结果表明，土地银行项目通过改善社区环境（如安全性、整洁度、住房价值和种族构成）可以有效促进社会资本的积累。然而，这种改善作用并非在所有项目中都一致。例如，Own-It-Now项目虽然在改善社区环境方面有积极作用，但其效果被负面影响所抵消，最终导致显著的负面总影响。而Side Lot项目则表现出一种矛盾的机制，其正面影响被更强的负面影响所抵消，从而没有显著的总影响。Demolition项目则直接对社区环境产生负面影响，进而影响社会资本的积累。这些发现表明，要增强社会资本，必须采取包括再投资和再利用在内的策略，不仅要促进房屋的占用，还要通过实际措施改善社区环境。

在作者贡献部分，Yunmi Park负责撰写初稿、调查研究、资金获取和概念构建；Hyungchul Chung负责审阅与编辑、方法论设计和数据管理；Jung-Eun Lee负责数据可视化和验证；Tae-Hyoung Tommy Gim负责方法论设计和概念构建；Galen D. Newman负责审阅与编辑和验证。这些分工表明，研究团队在不同阶段和方面发挥了重要作用，确保了研究的全面性和科学性。

在利益冲突声明部分，Yunmi Park声明，包括其他作者在内的所有研究者均未发现可能影响本研究结果的财务利益或个人关系。该声明是基于作者的充分了解，确保研究的客观性和公正性。

在致谢部分，本研究得到了韩国国家研究基金会（National Research Foundation of Korea）支持的国际合作项目框架下的资助。这一支持表明，本研究在国际学术合作的背景下展开，旨在为土地银行项目对社会资本的影响提供新的视角和实证依据。

综上所述，本研究通过对底特律居民的调查，探讨了不同土地银行项目对社会资本的影响，以及社区环境在其中的中介作用。研究结果表明，土地银行项目在改善社区环境和促进社会资本积累方面具有重要作用，但不同项目的效果存在显著差异。Own-It-Now项目虽然在直接影响方面有轻微的正面效果，但其效果被通过社区环境产生的更大负面效果所抵消，最终导致显著的负面总影响。Side Lot项目则表现出一种矛盾的机制，其正面直接影响被更强的负面间接影响所抵消，从而没有显著的总影响。Demolition项目则直接对社会资本产生负面影响。这些发现表明，要增强社会资本，必须采取包括再投资和再利用在内的综合策略，不仅要促进房屋的占用，还要通过实际措施改善社区环境。