能源绩效证书对捷克共和国租金价格的影响：基于两阶段最小二乘法的实证研究

编辑推荐：为解决欧盟建筑能耗占能源消费总量40%的突出问题，捷克生命科学大学团队通过两阶段最小二乘法(2SLS)分析30,598套公寓数据，发现能源绩效证书(EPC)评级每提升1级可使租金上涨6.3%-9.7%，其中新建公寓溢价最高。该研究为东欧国家制定能效政策提供了首个系统性证据，对实现欧盟绿色新政(Green Deal)目标具有重要参考价值。

　　

在欧盟建筑能耗占比高达40%的背景下，捷克共和国作为中东欧典型经济体，其独特的"冷租金"制度（固定租金+能源浮动费用）使得能源效率成为租赁市场的关键变量。然而，该国仅15%建筑拥有能源绩效证书(EPC)，且现有研究多聚焦西欧国家，东欧市场长期缺乏系统性证据。捷克生命科学大学经济与管理学院的Jan Kevin Mullen与Petr Procházka团队在《Heliyon》发表的研究，首次采用两阶段最小二乘法(2SLS)破解内生性问题，揭示了能效溢价在转型经济体的特殊表现。

研究团队从捷克最大房地产门户sreality.cz爬取30,598条租赁数据，按技术条件分为新建、翻修和良好状态三类模型。通过工具变量法控制区域GDP内生性，建立包含供暖类型、所有权结构等8个控制变量的计量模型。关键创新在于处理EPC评级时排除"G级"噪声数据（法律豁免未检测建筑），仅分析A-F级认证建筑的真实能效溢价。

研究结果显示，新建公寓EPC每提升1级（如C→B）带来24.29 CZK/m²溢价（p<0.001），相当于6.3%租金增幅。翻修公寓溢价降至18.24 CZK/m²（7.9%），良好状态公寓则为23.24 CZK/m²（9.7%）。这种梯度差异反映：新建建筑本身能效较高，边际改善空间有限；而老旧建筑能效提升可带来更显著成本节约。值得注意的是，集中供暖使租金降低41.68 CZK/m²（p<0.001），电梯配置则提升11.91 CZK/m²（p<0.001），表明租户对舒适度与能效存在协同支付意愿。

地理信息分析揭示显著区域差异：布拉格地区平均租金达648.87 CZK/m²（95百分位），而摩拉维亚-西里西亚地区仅133.78 CZK/m²。但EPC质量与租金呈非线性关系——经济欠发达地区反而出现较高能效评级，作者解释为"翻新惰性"现象：发达地区业主更倾向保留法律豁免权，避免低评级影响资产价值。

该研究突破性地验证了能效溢价在转型经济体的存在性，其政策启示有三：首先，捷克"绿色储蓄"（Zelená úsporám）补贴计划应重点支持老旧建筑改造，因其能效提升的边际收益更高；其次，需修订EPC豁免条款，消除G级数据的"噪声污染"；最后，金融机构可依据该成果开发能效挂钩的绿色抵押贷款产品，响应欧盟银行管理局(EBA)的ESG监管要求。研究局限在于未控制建筑年代等变量，未来可通过捷克工贸部非公开EPC数据库进行更精细匹配。

这项研究为EPBD IV指令在東欧的实施提供了首个实证基准，其方法论创新（2SLS处理区域经济内生性）为发展中国家能效研究树立了新范式。随着欧盟强化建筑能效披露要求，该成果将助力政策制定者平衡经济转型与住房可负担性这对核心矛盾。