德国低排放区政策对住房市场的溢出效应：基于空气质量改善与租金溢价的双重视角

为解决城市空气污染治理政策的经济效益评估问题，德国研究人员通过准实验设计分析LEZs（低排放区）对住房市场的影响。研究发现LEZs使PM10 浓度降低3-6%，带动公寓租金上涨2%，揭示居民对清洁空气的支付意愿达每年67美元/单位PM10 下降，为欧洲环境政策评估提供新证据。

　　

随着全球城市化进程加速，交通污染已成为困扰现代城市的"顽疾"。早在1950年代，各国就开始立法控制有害排放，但时至今日，欧洲仍有130多个城市持续超标。德国作为欧洲经济强国，其54%居民居住在租赁房中，这种独特的住房结构使得评估环境政策的经济影响更具现实意义。低排放区（Low Emission Zones, LEZs）作为欧洲流行的交通污染治理手段，通过限制高排放车辆进入城区来改善空气质量，但其对住房市场的资本化效应尚未明确。

德国莱茵-威斯特法伦经济研究所等机构的研究人员开展了一项开创性研究，首次系统评估了LEZs政策对住房市场的双重影响。研究团队创新性地采用堆叠双重差分法（Stacked DiD），分析了2007-2021年间德国58个LEZs的实施效果，数据涵盖748个空气质量监测站和超过1100万条房产交易记录。这项发表在《Journal of Environmental Economics and Management》的研究揭示：看似微小的空气质量改善，正在悄然重塑德国城市的住房市场格局。

研究采用三项关键技术方法：1) 基于OpenStreetMap地理数据库构建LEZs时空边界数据；2) 运用RWI-GEO-RED房地产数据集追踪租金动态；3) 采用堆叠双重差分法解决政策实施的异质性问题。通过匹配空气质量监测数据与房产特征数据，研究建立了污染减排与住房价值的因果联系。

研究结果呈现四大发现：

5.1 LEZs与空气质量
数据显示LEZs使PM₁₀
年均浓度显著降低4.92%（临近主干道区域达5.50%），NO₂
下降3.68%。事件研究显示PM₁₀
改善效果快于NO₂
，这与柴油车技术改进的滞后性相关。

5.2 LEZs与公寓租赁市场
核心发现显示LEZs导致公寓租金上涨1.7-2%，折算弹性为-0.35（PM₁₀
）。经汇率调整后，居民对每单位PM₁₀
下降的支付意愿约为67美元/年，相当于美国同类研究的50%。值得注意的是，线上挂牌天数减少12%印证了需求增长，而房源数量未变排除了供给端干扰。

5.3 潜在机制分析
早期（2012年前）实施的LEZs效果更显著（租金+2%），因其针对更高污染水平的车辆。距主干道98米外的公寓溢价更明显，佐证空气质量（而非噪音）是主要驱动因素。车辆密度低的区域效应更强，说明交通限制的负效用会抵消部分环境收益。

其他房地产市场表现
公寓售价同样显现2.1%的溢价，但独栋住宅因样本量有限未呈现显著效应，反映出LEzs政策对高密度住宅区的针对性影响。

这项研究突破了传统环境经济学研究的三个局限：首次在欧洲背景下证实交通污染改善的资本化效应；创新性地同时评估租赁与购买市场；在相对低污染水平（德国PM₁₀
均值25.94μg/m³
）下检测到支付意愿。研究结果为全球城市制定交通环境政策提供重要参考——特别是在平衡空气质量改善与交通便利性损失方面。正如作者Nico Pestel等指出的，未来全面禁燃政策的评估需要重新考量，因为彻底淘汰内燃机虽能消除尾气污染，但可能引发更强烈的交通便利性损失。这项研究为理解环境规制在住房市场的"双刃剑"效应提供了精准的量化标尺。