基于通勤可达性的公共租赁住房空间公平性研究：首尔案例与政策启示

推荐：本研究针对韩国首尔公共租赁住房(PRH)居民面临的通勤不平等问题，通过对比PRH与普通住房居民的通勤距离差异，结合收入分层和空间自相关分析(Global Moran’s I/LISA)，发现PRH居民通勤距离显著更长且存在职住空间分离，为优化保障性住房选址政策提供了实证依据。

　　

在韩国首尔这座以教育资源和房地产价格高度不均衡著称的超级都市中，一个独特的现象正在加剧社会不平等：与西方城市高收入群体迁往郊区的传统模式相反，首尔的中高收入家庭因优质教育资源聚集在江南区等中心城区，而低收入群体则被不断上涨的房价推向城市边缘。这种"逆城市化"现象使得公共租赁住房(Public Rental Housing, PRH)居民面临严重的职住分离困境。韩国国土交通部2022年的数据显示，PRH选址虽经委员会评审，但土地成本优先原则导致项目多位于就业机会匮乏的偏远区域。这种空间错配如何影响低收入群体的生活质量？韩国某研究机构的研究人员通过创新性地结合通勤地理学与空间统计学方法，在《Regional Science Policy》发表的研究给出了量化答案。

研究团队采用了两大关键技术：1) 基于首尔公共租赁住房面板调查和家庭出行调查(KTDB)的大数据匹配，构建了包含24,421名PRH居民和44,735名普通居民的职住空间数据库；2) 运用双变量空间自相关分析(Global Moran’s I/LISA)和t检验，从全局和局部尺度解析不同收入阶层的通勤模式差异。所有空间分析均通过ArcGIS完成，并采用直线距离替代网络距离（基于Kim等2013年研究的首尔交通环状系数稳定性论证）。

【通勤距离比较】通过t检验发现，PRH居民平均通勤距离达8.37 km，显著长于普通住房居民的7.18 km(p<0.01)。这种差异在除最低收入组(月收入<100万韩元)外的所有收入阶层中均存在，说明PRH本身的空间布局是主要影响因素。

【收入分层分析】数据显示PRH居民中低收入群体(月收入<300万韩元)占比达60.5%，是普通住房(27.7%)的两倍多。但值得注意的是，在控制收入变量后，PRH居民的通勤距离仍普遍更长，如中等收入组(300-500万韩元)相差达2.23 km(p<0.001)。

【空间自相关】Global Moran’s I分析揭示：普通住房在所有收入段均呈现显著空间聚集性(I=0.24-0.72)，而PRH的I值接近零且无统计学意义。LISA聚类图更直观显示：PRH的"高低聚类"(HL)和"低高聚类"(LH)占比达22.1%，远高于普通住房的8%，证实其职住空间存在系统性分离。

研究结论深刻揭示了韩国保障性住房政策的实施偏差。虽然PRH旨在通过《公共住房特别法》保障低收入者居住权，但选址过程中的经济可行性优先原则，导致项目陷入"低价土地-偏远区位-长距离通勤-生活质量下降"的恶性循环。作者建议改革选址评估体系，引入通勤可达性指数(Commuting Accessibility Index)和公交导向开发(TOD)原则，并建立居民双向参与机制。这些发现对全球高密度城市（特别是教育资源配置扭曲房地产市场的新型都市）的住房政策具有警示意义——单纯提供廉价住房而不解决空间正义问题，可能加剧而非缓解社会不平等。研究也指出后续应结合网络距离、通勤时间等多维指标，并将分析范围扩展至整个首尔都市圈(SMA)以完善结论。