集体土地市场化与租赁住房金融化的国家主导路径：北京长租社区(LRC)开发对城市边缘重构的实证研究

为解决中国大城市住房可负担性危机和集体土地改革困境，Chenxi Li与Shenjing He通过政策分析与案例研究，揭示了国家主导金融化(State-led financialisation)如何通过长租社区(LRC)开发实现集体土地市场化。研究发现：LRC通过土地与金融制度创新缓解住房压力，形成危机管理工具，但可能加剧青年群体社会隔离。该研究为理解中国特色的"国家企业家主义"(state entrepreneurialism)和REITs等金融工具的应用提供了新视角。

　　

在全球住房金融化浪潮中，中国正上演着一场独具特色的"国家导演的市场化实验"。随着北上广深等超大城市房价飙升，年轻人和新市民的"租房难"问题日益尖锐，而城市边缘大量闲置的农村集体土地却因产权模糊长期沉睡。这种矛盾催生了2017年一项大胆政策试点——允许在集体建设用地上开发长租社区(Long-term Rental Community, LRC)，由国家队企业打头阵，私人资本暂被拒之门外。香港研究资助局资助的研究团队通过剖析北京"首创繁星"这一典型案例，揭开了中国如何通过"金融术"与"土改术"的双重创新，在集体土地上变魔术般变出数万间租赁住房的奥秘。

研究采用政策人类学(policy anthropology)方法系统分析国务院、自然资源部等发布的28份政策文件，结合对北京5个LRC项目的实地调研，包括对开发商、租户和村干部的47次深度访谈。特别聚焦由北京首都集团开发的"首创繁星"社区，通过参与式观察和空间分析，追踪其从土地获取、融资到运营的全过程。

国家主导金融化在租赁住房市场的实践
中国特色的金融化不同于西方的市场主导模式，表现为国家通过专项债券、REITs等工具精准调控资金流向。2018-2019年发行的17支租赁住房专项公司债，总规模达235亿元，44家大型开发商设立专门租赁部门，显示国家通过金融杠杆引导市场转向租赁领域。

北京长租社区发展现状
作为首批试点城市，北京将LRC定位为保障性租赁住房(ARH)，享受土地出让金减免等政策红利。截至2020年，集体土地LRC已提供2.6万套房源，租金较周边市场低30%，但多位于五环外基础设施薄弱区域。

集体土地市场化案例：首创繁星
这个北京最大LRC项目占地20公顷，由村集体以土地经营权入股、国企负责开发运营。通过"专项贷款+公司债+REITs"组合融资，项目综合融资成本控制在4.9%。但空间隔离问题凸显——项目容积率达2.8，形成容纳1.2万人的封闭社区，与周边村落形成"租客-原住民"二元结构。

讨论与结论
研究发现三重机制：1）制度创新将集体土地经营权转化为可融资资产；2）国家金融化工具(如REITs)成为化解土地财政依赖的"安全阀"；3）LRC在更新城市边缘衰败景观的同时，制造了新的社会空间分异。这种"危机转化术"虽短期内增加租赁供给，但可能将住房矛盾转化为租户群体与本地村民的社会矛盾。论文发表于《Habitat International》，为理解发展中国家语境下的金融化变异形态提供了关键案例，也为平衡住房政策的社会效益与空间正义提出警示。