蓝色绅士化：萨丁尼亚海岸住房政策的可持续成效与社会退步双重效应

为解决海岸管理政策在遏制环境退化与加剧住房不平等间的矛盾，研究人员以意大利萨丁尼亚为案例，通过事件研究和双重差分法（DID）评估2015年《新住房计划》（NPC）对沿海住房成本的影响。研究发现该政策虽抑制高端酒店投资，却推高房价并加剧社会不平等，揭示了可持续政策可能引发的"蓝色绅士化"（blue gentrification）现象，为环境正义与住房政策协调提供实证依据。

　　

在地中海蔚蓝海岸线的背后，一场无声的"圈地运动"正在上演。随着全球对可持续海岸开发的关注升温，意大利萨丁尼亚岛2015年实施的《新住房计划》（Nuovo Piano Casa, NPC）本意是通过限制新建项目保护海岸景观，却意外成为推高房价、挤压本地居民生存空间的"隐形推手"。这种被称为"蓝色绅士化"（blue gentrification）的现象，正是Dante Di Matteo和Eleonora Guadagno在《Land Use Policy》期刊上揭示的政策悖论。

研究背景直指地中海沿岸的深层矛盾。过去60年，工业化、旅游业和气候变化共同催生的"海岸化"（coastalization）进程，使萨丁尼亚这类岛屿成为资源争夺的焦点。尽管联合国可持续发展目标（SDG 14和SDG 15）强调海洋与陆地资源的平衡利用，但实际政策往往陷入"可持续性陷阱"——环境改善的同时，房价飙升迫使原住民迁离，形成以环境名义进行的社会空间重构。这种现象在"绿色绅士化"研究中已有先例，但将分析框架延伸至海岸系统的"蓝色"维度尚属创新。

研究团队选取萨丁尼亚75个沿海城市2008-2023年的房地产面板数据，采用事件研究法和双重差分法（DID）构建准自然实验。通过意大利税务局（Agenzia delle Entrate）的房价数据库，对比NPC政策实施前后沿海与非沿海城市的房价差异，并控制旅游GDP、季节性人口波动等变量。

Sardinian tourism, real estate and mobility context
数据显示萨丁尼亚旅游业贡献13%的南意旅游经济总量，但高度依赖季节性运营（夏季收入占全年62%）。这种"爆米花经济"模式使住房市场呈现极端季节性波动，为绅士化提供温床。

Data
研究创新性地整合OMI（不动产市场观察站）的住宅交易数据，将各类房产价格标准化为每平方米欧元单位，建立覆盖15年的纵贯数据集。

Results
双重差分模型显示：政策实施后沿海城市房价年均增长显著高于对照组（p<0.01），且随时间推移效应增强。事件研究图示显示2015年后处置效应系数持续为正，证实政策冲击与房价上涨的因果关系。

Discussion
研究发现NPC政策通过三条路径加剧不平等：1）限制新建供给推高存量房价格；2）政策漏洞使"可持续改造"沦为高端度假屋改建的幌子；3）外国游客的短期租赁需求挤压常驻居民空间。这印证了"环境贵族化"理论在海洋语境下的适用性——当"韧性"成为财富代名词时，气候适应反而强化既有的权力结构。

该研究的重要意义在于首次量化了海岸保护政策的社会成本，揭示"可持续性"话语背后的空间正义缺失。作者建议未来政策应纳入"社会影响评估"条款，例如设置保障性住房配额、征收非居民房产税等。正如研究警示的：当海平面上升威胁沿海社区时，政策制定者必须确保应对措施不会先于气候变化本身，将弱势群体"淹没"在绅士化的浪潮中。