社区与公共绿地的替代效应：来自中国北京的空间资本化证据

本研究针对超大城市绿地(UGS)规划中的空间替代效应问题，通过北京32万套住房交易数据的特征价格模型(HPM)分析，首次系统揭示了社区绿地对公共绿地资本化效应的距离衰减型替代规律。研究发现社区绿地供给每增加1%，公共绿地溢价降低0.12%，为优化城市绿地资源配置提供了量化依据。

　　

在当代中国城市化进程中，绿地资源配置失衡已成为制约城市可持续发展的突出问题。北京作为人口超2000万的"Alpha+"级国际都市，其87.5%的城镇居民面临着公共绿地(Public Green Space, PGS)分布不均的困境。传统研究多聚焦公共绿地的环境效益，却忽视了社区绿地(Community Green Space, CGS)这类"俱乐部物品"(Club Goods)的独特价值。更关键的是，两类绿地的交互作用机制始终是学术盲区——它们究竟是互补还是替代关系？这个问题的答案直接关系到每平方米土地资源的优化配置。

北京大学的科研团队在《Urban Forestry》发表的研究给出了突破性答案。通过构建包含321,000套住房交易数据的特征价格模型(Hedonic Price Model, HPM)，研究首次量化了社区绿地对公共绿地的空间替代效应。这项历时10年(2011-2020)的大规模研究，不仅揭示了绿地资本化效应的异质性规律，更创新性地提出了"距离衰减型替代"理论框架。

研究团队采用多维度技术路线：首先运用GIS空间分析技术建立500-3000米多级缓冲区，精确量化绿地可达性；其次构建三重HPM模型体系，分别评估基础资本化效应、替代效应和类型异质性；最后通过工具变量法(IV)解决内生性问题。所有数据均来自北京住建委官方登记的二手房交易记录，确保样本可靠性。

【资本化效应基础特征】
模型I结果显示：公共绿地500米范围内住房溢价达6.8%，而社区绿地每增加1%覆盖率可使房价提升0.15%。这一发现证实两类绿地均具有显著资本化效应，但作用机制存在本质差异。

【空间替代效应验证】
模型II揭示关键规律：社区绿地覆盖率每提升1%，公共绿地的资本化效应降低0.12%。这种替代效应呈现明显距离衰减特征——在500米范围内替代弹性为0.19，至3000米时衰减至0.03。这表明居民对绿地的需求存在空间偏好层级。

【类型异质性分析】
模型III发现：社区绿地对综合公园(Composite Park)的替代效应最强(0.21)，对专类公园(Theme Park)次之(0.13)，而对带状绿地(Linear Greenway)无显著影响。这种差异源于不同绿地类型提供的生态系统服务(ESS)存在本质区别。

讨论部分深入阐释了政策含义：在土地资源约束下，开发商可通过合理配置20-30%的社区绿地，部分替代公共绿地功能。特别对于历史保护区等公共绿地建设受限区域，提升社区绿地品质是改善居民福祉的有效途径。研究同时指出，这种替代关系存在"福利门槛效应"——当社区绿地面积超过人均8平方米时，替代弹性趋于稳定。

该研究的创新价值体现在三个方面：方法论上创建了多尺度空间计量模型体系；理论上首次提出"俱乐部物品-公共物品"的梯度替代理论；实践层面为北京建设"国家森林城市"提供了量化决策工具。正如通讯作者Yan Song强调的，这项研究"重新定义了紧凑城市(Compact City)绿地规划的范式"，其建立的评估框架已被纳入北京市国土空间规划技术标准。未来研究可进一步探索不同收入群体对绿地替代效应的响应差异，为促进社会公平的绿地配置提供更精细化的指导。