碎片化扩张与城乡结合部住房财富差异：基于上海精细化住房数据的实证研究

为解决城乡结合部农村住房无序扩张导致的财富分化问题，研究人员基于上海66个村庄1978-2017年的精细化地籍数据，结合基尼系数分解、Shapley分解和分位数回归方法，揭示了辅助用房（auxiliary rooms）的违规增长是住房财富差异的主要驱动因素。研究表明，近城区村庄通过频繁扩建非正式建筑获取租金收益，加剧了区域财富分层，为规范农村宅基地审批制度和土地规划提供了政策依据。

　　

在快速城镇化的浪潮中，中国城市的边缘地带正经历着前所未有的空间重构。随着中心城区土地资源日趋紧张，郊区化进程催生了一个独特的现象：原本宁静的乡村逐渐演变为"半城半乡"的过渡地带，这里的农民房屋不再仅是居住场所，更成为财富积累的重要载体。然而，这种转型背后隐藏着令人担忧的问题——缺乏规划管控的农村住房碎片化扩张（fragmented expansion）正在加剧区域内的财富分化。

传统研究多关注城市内部的住房不平等，却忽视了城乡结合部这一特殊区域的动态变化。更关键的是，现有文献鲜少从微观层面剖析农村住房扩建的具体模式及其社会经济影响。针对这一空白，来自上海某研究机构（根据CRediT声明推断为国内机构）的科研团队开展了一项开创性研究，他们利用上海浦东新区66个村庄长达40年（1978-2017）的精细化地籍数据，首次系统揭示了农村住房扩建的空间分异规律及其对财富分配的影响机制。这项重要成果发表在《Habitat International》期刊。

研究团队采用了多维度分析方法：首先通过基尼系数（Gini coefficient）和泰尔指数（Theil index）量化住房财富差异；其次运用Shapley值分解技术识别关键影响因素；最后采用分位数回归（quantile regression）分析不同扩建程度村庄的异质性特征。数据来源于上海国土资源调查研究院提供的全样本农村地籍更新调查，涵盖27,034栋农宅的建筑面积、宅基地面积及扩建历史等详细信息。

5.1 上海城乡结合部农村住房的碎片化增长
研究发现，样本中33.2%的农宅经历过扩建，平均建筑面积从229.39 m²增至258.06 m²。扩建行为呈现显著空间分异：距离城镇中心5公里范围内的村庄扩建频率高出外围区域47%。特别值得注意的是，辅助用房（auxiliary rooms）的扩建占总扩建面积的69.3%，其建筑面积增幅达18.72 m²，远超主屋（main rooms）5.54 m²的增幅。这种"以小博大"的扩建策略，使得农民能以较低成本获取最大收益。

5.2 上海城乡结合部住房财富差异现状
基尼系数分析显示，扩建使农村住房财富差异显著扩大：建筑面积基尼系数从0.237增至0.266，其中辅助用房扩建的贡献率达57.1%。空间上呈现"中心高、外围低"的分布格局，如横桥村（Hengqiao）辅助用房的基尼系数高达0.6，表明近城区村庄的财富分化更为严峻。有趣的是，初始面积<150 m²的农宅通过扩建显著缩小了与平均水平的差距，而≥350 m²的农宅则进一步拉大了优势，形成"马太效应"。

5.3 碎片化住房增长与财富差异的关联机制
Shapley分解表明，辅助用房初始面积对财富差异的贡献率达16.3%，远超主屋的7.0%。家庭规模（+16.7%）和到市中心距离（+7.7%）是重要驱动因素。分位数回归进一步揭示，在扩建程度最高的75百分位村庄中，生活便利度（convenience-of-living）对差异的贡献飙升至4.9%，说明区位优势通过租金收益放大了财富积累效应。

这项研究首次系统论证了农村住房碎片化扩张的三重机制：作为社会地位象征的"面子工程"、获取租金收益的"经济理性"，以及应对征迁补偿的"制度套利"。其政策启示尤为深刻：当前宅基地审批制度的模糊性（如未明确辅助用房标准）客观上助长了违规建设，建议将辅助用房纳入建筑面积控制指标，并实施阶梯式房产税调节超额住房。

从更广阔的视角看，该研究为发展中国家的城乡土地管理提供了范式参考。正如作者指出的，印度、巴西等国的贫民窟改造与中国"城中村"更新面临相似的治理困境。研究揭示的"非正式住房增长-财富分化"恶性循环，警示政策制定者需要在城镇化进程中兼顾效率与公平，这对实现联合国可持续发展目标（SDGs）中的"可持续城市和社区"具有重要参考价值。