住宅脱碳的显示性偏好：房地产经纪人在开放看房中营销可持续性设施

《Building and Environment》：Revealed Preferences of Residential Decarbonization: Real Estate Agents and Marketing Sustainability Amenities

　　

开放看房是住宅脱碳传播中被忽视的场所。房地产经纪人叙事可能影响低碳住房采用。太阳能租赁担忧会削弱感知的可持续性价值。保温与供暖、通风和空调（HVAC）性能对购房者仍大多不可见。便利、舒适与保护塑造可持续性框架。

研究人员围绕住宅脱碳的显示性偏好展开研究。建筑部门被视为脱碳战略空间，住宅建筑运营约占美国总温室气体（GHG）排放的13%。住宅建成环境脱碳需要广泛采用提高能效、支持电器与供暖、通风和空调（HVAC）系统电气化、整合可再生能源的实践。房地产经纪人可在开放看房这一销售点影响可持续性设施沟通，但其买方叙事角色未被充分研究。现有数据表明购房者信息需求与经纪人提供能力存在差距。市场失败、前期成本、分割激励不足以解释住宅脱碳技术采用滞后；社会政治、社会技术与行为障碍，如意识不足、技术培训和数据缺乏，也参与其中。价格被视为更广泛偏好与社会价值的产物，价值由日常互动和文化理解塑造。研究将家庭视为脱碳场所，将经纪人视为社会中介，选择 Boston 与 Phoenix 对比，因二者在气候、建筑性能法规、住房存量、增长和文化政治氛围上不同；Boston 是建筑可持续性领导者，Phoenix 因快速增长、极端热和受限水资源被称为“世界上最不可持续城市”。研究问题为经纪人围绕住宅可持续性设施的叙事性质、如何在开放看房向潜在购房者沟通，以及这种沟通促进还是抑制脱碳特征采用。意义在于：方法上首次将神秘购物参与观察用于住宅脱碳，捕捉显示性偏好而非陈述行为；经验上提供跨两个住房市场的经纪人与购房者互动数据集；概念上将 Shove 的舒适、清洁和便利主题应用于住宅可持续营销；时间上描述当前能源密集实践并理解未来居住者资源密集欲望与行为如何被经纪人构建和框定。

关键方法：作者 Erin Heinz、Nellie Amosi、Benjamin K. Sovacool、Thomas Kwan 和 Vincent Petit 采用神秘购物（mystery shopping）式参与观察（participant observation），于2026年3月9日至5月14日在 Boston 和 Phoenix 各调查30个开放看房，共60个。样本来自大 Phoenix 和大 Boston，按社区2026年2月或3月中位价相对分布，选取中位价、低于和高于中位价的单户住宅或联排。两名研究者（一名非洲女性、一名白人女性，三十多岁，商务休闲）以潜在购房者身份进入，不披露身份，每次20至45分钟。现场不填写清单，事后立即完成调查工具和田野笔记。分析采用定性编码，以 Shove 三个 C 演绎编码并归纳新主题，由前两位作者独立审阅并共识精炼。IRB 协议 #7688X。

研究结果：
4.1 清洁性：设施作为保护性或风险性。通过开放看房中的神秘购物参与观察和定性编码，研究发现多数能源密集讨论未完全平行 Shove 的水密集电器；借用 Mary Douglas 的纯洁与亵渎概念，研究人员将可持续技术编码为增加秩序或保护性。经纪人将保温、空气过滤和保温窗框定为保护居民免受外部杂质，尤其噪音和污染物。另一方面，光伏（PV）系统被描述为风险，可能损害屋顶历史或结构完整性并引入物理或财务风险；屋顶状况决定 PV 被框定为保护还是风险，但太阳能更常被框定为风险。其他风险叙事指向租赁协议的掠夺性，如费率增加和所有权不清。除太阳能外，很少可持续设施被框定为对建筑或买家财务的威胁。一名经纪人反对更新 HVAC 的隐含好处，称新机组不如旧机组耐用，并认为建筑商为自己赚钱。
4.2 便利性：偏好超现代属性。经纪人谈便利时动员电动汽车（EV）充电可能性。总体回应在 Boston 比 Phoenix 更频繁且对 EV 有利；若没有充电设施，经纪人称“可轻易添加”。EV 被框定为超现代便利：家庭充电允许停车时充电，灵活利用居民时间。太阳能同等被框定为便利和不便：经纪人谈安装容易及其与 EV 充电结合的好处，也谈障碍或麻烦。太阳能不便框架在 Phoenix 更突出，涉及额外检查、不知联系谁、2022-2023 年太阳能公司破产、逆变器更换、鸽子栖息和维护。智能恒温器被描述为超现代，可远程控制温度；也有经纪人视为障碍，称不愿碰、不知如何使用。其他便利提及现代便利，即 proximity 绿地、公共交通、自行车道。两处房屋有多套洗衣机烘干机或洗碗机，被框定为现代便利，节省时间并避免与孩子共用电器的麻烦或隐藏聚会杂乱；研究人员将其视为可持续设施，因较少能源密集电器可能使用更少能源和水。
4.3 舒适性：获得愉悦氛围。舒适主要留给窗和墙的保温性能，既关于噪音也关于温度，并指向创造愉悦氛围。Boston 经纪人称喷涂泡沫保温更贵但值得，因为舒适安静；Arizona 经纪人称窗户使房屋舒适高效，不像20年前建筑。热泵和遮阳设备也被框定在舒适中；电加热技术使辐射热和加热地板成为可能。Boston 一处机械可伸缩庭院遮阳被强调可扩展晚餐聚会生活空间。不适框架很少用于可持续特征。一名经纪人指出许多居民除太阳能外还希望冗余化石燃料 HVAC 选项，称人们觉得不够热或更便宜；他有太阳能，但冬天用完太阳能后厌倦每月900美元电费而转用燃气系统，指向太阳能无法提供舒适体验。另一例中，Phoenix 一套2000平方英尺房屋安装两个新 HVAC 机组，理由是单个机组不足满足舒适需求。

讨论与政策建议总结（第5节）：两城市住房需求增加使销售点脱碳叙事紧迫；Phoenix 在极端热和水压力下快速增长，Boston 面临波动季节天气和热浪，未来十年需要超过121,000套额外住房，许多服务低收入家庭。开放看房和房源信息是未充分利用的互动，可塑造购房者取向，忽略则可能失去塑造需求机会。建议要求售房时披露能源信息，类似欧洲能源性能证书（EPC）；州或城市要求可使能源成本和可持续特征成为购房标准部分。需求侧干预需与政策激励并行；将可持续特征框定为低麻烦和合意可促行为转变。应教育经纪人和评估师了解设施附加价值；太阳能公司和美国国家房地产经纪人协会（NAR）可参与；NAR Green Designation 使用不足；只有少数州采用建筑能源基准和披露政策。当前太阳能风险、麻烦、昂贵框架是销售点行为障碍；Arizona 证据显示 owned solar 有溢价，leased solar 无，但该区分在经纪人叙事中大多缺失。激励卖家上市前付清租赁系统，智能许可改革可支持。Boston 与 Phoenix 差异需本地定制：Boston 对空调和建筑内气候分区沟通更积极，经纪人更懂技术；Phoenix 对太阳能尤其租赁系统态度混合，与太阳能公司破产、复杂租赁和许可问题有关。Phoenix 增长可让经纪人塑造净零或近净零住宅需求，强调“遗产”投资长期价值、耐久性、舒适和干旱区“安心”；Boston 存量可为老龄建筑改造社会估值提供见解，将改造与地方感、历史完整性以及便利、保护、舒适叙事结合。 affordability crisis 背景下，未来需研究“贵族效应”及家庭财富、冗余电器和资源消耗关系。

结论翻译（第6节）：回到原始研究问题，研究人员询问经纪人如何通过开放看房中简短象征互动“表演”或社会建构可持续设施价值。研究发现，房地产经纪人作为社会中介，在开放看房中大多忽视营销可持续设施，表明错失告知潜在购房者设施附加价值的机会。被提示时，经纪人强调 EV 充电的便利和容易，但对太阳能表现出矛盾甚至反感，以轻蔑或最少回答回应。这种矛盾可能部分反映经纪人和评估师对 PV 系统附加市场价值缺乏共识，在 Arizona 更显著，第三方租赁系统常被描述为不便、昂贵甚至潜在掠夺性。经纪人还以超出 Shove 原始概念化的方式解释清洁、便利和舒适：清洁扩展为保护或风险感知；便利表现为超现代属性，如可能从未使用的 EV 充电器；舒适作为通过照明或墙保温实现愉悦氛围。不可见技术如保温很少讨论，代表推广高性能材料和技术的潜在空间。少数提到保温者使用舒适和保护框架，将墙和窗描述为安静、舒适、远离外部噪音和混乱的休憩处。智能恒温器的美学吸引力提供机会，通过时尚界面和设计吸引力代表底层系统性能，为讨论更新 HVAC 系统和热泵提供低摩擦切入点。EV 充电与太阳能联系值得注意，可能反映更广泛充足性逻辑并激发优化现场能源生产。对“不可见”能源特征如保温、高效供暖制冷和被动设计的几乎完全缺乏关注很重要，因为它们常是家庭能源性能最大驱动因素；不可见使其不易受争议。若经纪人以简单日常术语解释隐藏特征，如更低能源账单、更好室内空气质量、更安静舒适的家，可在开放看房使隐藏资产可见。另一发现涉及多余电器，如两套洗衣机烘干机或多个洗碗机，经纪人框定为便利，指出高端住宅便利常直接以更多能源和水消耗为代价；未来需研究家庭财富、电器使用和资源消耗及 Tsai（2022）“贵族效应”是否通过冗余能源密集设备运作。利用 Shove 主题并修改其“成本、清洁和便利”经验主题，研究人员发现其概念有用于考虑可持续设施叙事。研究人员调整 Shove 的“清洁”，使用 Douglas 更宽定义，发现建筑可持续技术更常被框定为保护性或风险性而非清洁和不清洁。研究人员展示理解矛盾叙事可检查面向未来的叙事和对低碳创新如热泵或太阳能板的期望。经纪人作为社会中介动员框架叙述未来用户期望和欲望。通过不使潜在购房者设想更低碳生活方式，经纪人竖立能源转型行为障碍。鉴于经纪人与购房者互动是转移技术信息和框定设施的重要空间，可塑造脱碳特征文化估值。低碳材料也可在保护性或清洁框架中有效框定，对 occupant 的健康和福祉有力；这些框架未充分利用，但可推进脱碳和 occupant 健康积极叙事。