清洁钢铁，更高价格：中国超低排放改造与本地房地产市场

《Energy Economics》：Clean steel, higher prices: Ultra-low emission upgrades and local housing markets in China

　　

•钢厂超低排放升级资本化到周边更高的房价中。
•仅政策公告对房价无可检测的影响。
•当地空气质量改善有助于房价响应。
•公众关注度和政策可信度塑造了升级信息如何定价。
引言
过去十年，中国在改善空气质量方面取得了重大进展。2013 年至 2018 年间，首批实施中国环境空气质量标准的 74 个城市，平均 PM2.5 和 SO? 浓度分别下降了 42% 和 68%。尽管取得了这些进展，主要工业地区的污染压力仍然很高。2018 年，京津冀及周边地区、长三角地区和汾渭平原的每单位面积污染物排放量仍为全国平均水平的三到五倍 1, 2。因此，进一步减少工业排放仍然是中国空气污染防控努力的重要组成部分。2019 年，中国政府启动了钢铁行业超低排放升级计划，要求钢厂进行涵盖有组织排放、无组织排放和清洁运输的广泛升级。虽然这些升级旨在改善环境质量，但人们对其相关的当地经济效益知之甚少。我们的研究通过考察钢厂环境升级的收益是否资本化到附近物业价值中来回答这一问题。
这个问题在中国尤为相关，因为房地产在中国经济增长中发挥了重要作用，是固定资产投资的主要驱动力和家庭财富的主要来源。根据《中国家庭财富调查》，截至 2018 年，住宅房产占城镇家庭人均财富的 71.35%，农村房产占农村家庭人均财富的 52.28% 3。2023 年，房地产部门约占 GDP 的 5.8%，若包含建筑业则约为 13%，房地产开发投资曾占固定资产投资的 27%4, 5。
房价的决定因素长期以来一直是经济学和金融文献研究的对象，先前的研究强调地理位置、土地供应、金融条件、学校质量和交通可达性等因素（Saiz, 2010; Deng et al., 2022）。环境质量是房价的另一个重要组成部分。先前的研究记录了与空气污染、水污染、危险废物站点以及邻近污染设施相关的显著房价效应（Gamper-Rabindran and Timmins, 2013; Currie et al., 2015; Tang et al., 2018; Cassidy et al., 2023）。在中国，现有研究也发现空气质量显著资本化到物业价值中（Zheng et al., 2010; Zheng et al., 2014; Wang and Lee, 2022），其中大部分证据基于城市间的差异，而非特定工业污染源周围的情况。
最近的研究开始考察当地化的环境干预。例如，Mei 等人（2021 年）研究了北京燃煤电厂转换为天然气电厂的资本化效应。他们的研究使用了转换后和未转换电厂周围的住房交易数据，发现转换后电厂附近的物业价值更高。最近，Ge 等人（2025 年）考察了中国的上海水污染削减政策，并表明改善的水质资本化到经治理河流附近的房价中。基于此文献，我们的研究聚焦于钢厂的超低排放升级，这是工业污染的一个主要且高度本地化的来源。这一设置使我们能够考察房价效应的空间范围和环境资本化的时机。政策公告与实际升级完成之间的区别也有助于我们理解信息和执行不确定性如何塑造资本化过程。
钢厂环境升级为识别提供了几个优势。首先，这些升级是由中央政府强制要求的，而不是由地方政府、企业或市场参与者发起的，提供了一个与当地住房需求基本无关的政策冲击。其次，这些升级涵盖了钢铁生产过程中多个排放源，旨在减少污染物排放，造成了相当大的环境冲击。第三，钢厂的环保影响是本地化的，附近社区更容易受到工厂排放的影响。这使我们能够利用不同工厂升级完成时间的差异以及住宅与钢厂距离的差异。这些特征共同提供了清晰的时序和空间变异用于识别。这些优势使我们能够考察钢厂环境升级是否资本化到附近房价中，如果是，这种资本化何时发生。
由于住房兼具投资和消费属性，超低排放升级可能通过降低污染水平和改善当地环境条件来提高房价。即使升级未产生实际污染水平的显著下降，它们仍可能改善居民对环境质量的感知，并产生对未来环境条件更有利的预期，从而有助于更高的房价。然而，如果这些升级影响房价，响应的时机可能取决于政策信息如何被纳入房地产市场。信息摩擦和不确定性在房地产市场中普遍存在，并可能影响搜寻、学习和定价（Wheaton, 1990; Anglin, 1997; Anenberg, 2016）。超低排放升级是高度专业化的环境措施，涉及相当大的技术复杂性，使普通市场参与者难以观察、理解和评估其环境含义。因此，这些信息摩擦可能会阻碍关于升级及其潜在环境效益的信息获取、解释和传播，使得这些效益在政策宣布时可能不会立即纳入房价。
为了研究这些问题，我们采用双重差分（DiD）方法，以 2020-2023 年期间超低排放升级的完成作为处理冲击。在控制社区和城市水平特征后，我们发现升级使钢厂附近房价提高了约 5%-6%。相比之下，当我们以 2019 年超低排放政策公告作为事件日期时，我们发现对房价没有显著影响。这一发现表明，住房市场对实际实施的反应比对单独的政策公告更强烈，这与关于升级是否会完成以及何时完成的不确定性相一致。我们进一步考察当地污染物浓度，发现有证据表明环境质量的改善是升级影响房产价值的一个渠道。额外的证据也与信息扩散和随后居民信念的更新相一致。
本文做出了三项贡献。首先，我们提供了关于中国钢厂环境升级对当地房地产市场收益的直接证据。先前的研究侧重于更广泛地理层面的环境质量和房价。我们利用个别钢厂周围的社区来估计超低排放升级如何影响附近房产价值，并表明房价响应集中在靠近工厂的社区。其次，本研究揭示了一种延迟的政策效应，表明信息摩擦可能会减缓环境政策收益资本化到房价中的过程。只有在钢厂升级完成后，房价才会显著增加，在政策公告时没有显著响应。一种可能的解释是升级的技术复杂性使居民难以评估其实施和环境效果。因此，居民可能只有在完成后提供了关于实际实施的更可信信息后才会更新他们的信念。第三，我们考察了超低排放升级影响房价的渠道。我们的结果表明，升级改善了当地环境质量并提高了附近房产价值。进一步分析表明了一个信息和预期更新渠道，因为已完成升级的公开披露提供了关于实际实施的更清晰信息，并导致居民更新他们的信念。
章节片段
制度背景
钢铁行业与中国许多部门密切相关，在国家经济发展中发挥着关键作用。根据世界钢铁协会的统计 6
文献综述
Rosen（1974 年）和 Roback（1982 年）提出了空间享乐理论。他们表明，商品的价值是由向消费者提供效用的特征决定的，描述了价格与这些特征之间的均衡关系。例如，房价是由物业质量的隐含价格决定的，如房屋物理特征、邻里特征和周围环境质量。
基于他们的理论，大量文献考察了
住房交易数据
在中国，新房的销售和披露受到政府监管，这可能会引入估计偏差。为了解决这个问题，我们使用二手房交易数据。数据涵盖 2015-2023 年期间，来自贝壳，这是中国最大的二手房交易在线平台，并重点关注钢铁产量和钢厂规模最大的城市：邯郸、上海、常州、包头、太原、潍坊、无锡和淮安 10。
实证框架
房价受到宏观和微观因素的影响，地理位置是居民在房地产交易中最常考虑的因素之一。然而，位置难以量化，不能直接作为控制变量包含在传统线性回归模型中。Linden 和 Rockoff（2008 年）研究了性犯罪者登记对房价的影响，发现只有在犯罪者住所一定距离内的物业
主要结果
超低排放升级是政府为应对环境关切而强制要求的。由于这些升级的主要目标与房地产市场无关，它们充当了住房市场的外生冲击。表 4 报告了这些升级完成对周边地区房价的影响。表 4 的第（1）列呈现了没有任何控制变量的回归结果。第（2）列和第（3）列添加了社区水平和城市水平控制
结论
本研究考察了中国钢厂超低排放升级对附近房价的影响。我们发现，与较远的社区相比，钢厂附近社区在升级完成后房价提高了约 5%-6%。相比之下，房价对 2019 年政策公告没有显著响应。这种差异表明，市场参与者可能在公告时对实际实施仍持不确定态度
CRediT 作者贡献声明
Huijun Yan：写作 - 审阅与编辑，写作 - 原稿，资源，数据整理。Liang Yin：写作 - 审阅与编辑，写作 - 原稿，验证，形式分析，概念化。
利益冲突声明
无。
Huijun Yan|Liang Yin