《Planning Perspectives》：From historical alignment to a twin-track approach: ‘urban centre’ and ‘retail centre’ planning in a struggling market town
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成功的场所需要制度与土地/财产用途的对齐，私营和公共部门都对此做出贡献和回应。一种这样的对齐导致了英国零售中心与城市中心的共位（co-location）。然而，这种制度对齐日益受到挑战。本文通过英格兰东北部贫困但历史悠久的集镇毕晓普奥克兰（Bishop Auc
成功的场所需要制度与土地/财产用途的对齐，私营和公共部门都对此做出贡献和回应。一种这样的对齐导致了英国零售中心与城市中心的共位（co-location）。然而，这种制度对齐日益受到挑战。本文通过英格兰东北部贫困但历史悠久的集镇毕晓普奥克兰（Bishop Auckland）的纵向案例研究，探索了制度对齐及随后的错位（misalignment）的微观经验。尽管零售与城市中心的共位维持了几十年，但在2010年代围绕以汽车为导向的城外零售/休闲增长出现了一种新的对齐。这一公共部门支持的轨道维持并强化了困境城镇的零售/休闲中心地位及其相关就业。城市中心随后遭受损失，其改建成为第二个政策轨道。一个在仁慈企业家组织（benevolent entrepreneurial organization）与地方当局之间发展起来的新的游客目的地对齐，导致了困境中心的部分再生。尽管支持性的地方当局活动至关重要，但研究结果强调了社会或商业生产性创业精神（productive entrepreneurship）对开发创新的新城市中心用途的重要性。将这一案例研究置于英国背景下，本文概念化了规划约束、其移除以及由此产生的场所改建挑战的内涵。
**论文解读文章**
研究背景方面，成功的商业场所需要制度与土地/财产用途的对齐，私营和公共部门均需参与。历史上，英国通过规划约束和再生支持，实现了零售中心与城市中心的共位，使城市中心成为零售主导的多功能空间。然而，自20世纪50年代以来，零售分散化（retail decentralisation）持续挑战传统共位模式。尤其是2010年代后，电子零售（e-retail）增长、品牌名称衰退以及汽车导向的城外零售/休闲发展，导致许多城市中心陷入困境。英国部分市场城镇面临零售投资转向边缘地带零售公园（retail park）的问题，这削弱了城市中心的活力与可行性。现有研究指出，在困境背景下，简单的市场力量不足以实现城市中心再生，需要新的制度对齐。但如何形成新对齐、克服约束尚不明确。为此，研究人员开展此项研究，旨在探索制度对齐如何围绕零售与城市中心共位形成并丧失，以及如何克服开发新制度对齐的约束。该论文发表在《Planning Perspectives》。
研究方法方面，研究人员选取英格兰东北部贫困但历史悠久的集镇毕晓普奥克兰（Bishop Auckland）作为纵向案例研究对象，时间跨度从2001年至2026年。主要技术方法包括：地面商业用途年度调查（2015-2026年，每年至少三次，由同一研究人员完成以确保一致性）；辅助使用Google街景获取2009年数据；政策文件分析（含规划申请）、媒体档案分析及当地社交媒体监测；对关键行动者进行半结构化访谈（2018-2025年，共访谈17人，涵盖地方当局官员、议员、社区团体、社会企业、商业团体、遗产行动区参与者、房地产专家及奥克兰项目代表），部分访谈重复进行以追踪变化。样本队列为毕晓普奥克兰集镇，无特定患者队列来源。
研究结果分为以下部分：
**Bishop Auckland prior to 2005（2005年前的毕晓普奥克兰）**：通过历史回顾和地面用途调查发现，城镇中心沿纽盖特街（Newgate Street）发展，曾拥有Woolworths、Marks & Spencer等品牌名称，并容纳了室内购物中心、超市、迷你零售公园等新零售形式。制度三支柱（规制性、规范性、文化认知性）围绕零售与城市中心共位保持对齐。
**Maintaining and expanding the ‘retail centre’ role (2005–2025)（维持与扩展‘零售中心’角色，2005–2025年）**：通过规划申请分析和访谈发现，2010年代Tindale零售公园（含Tindale Crescent、Abraham Retail Park、Bishop Auckland Retail Park）逐步发展。2011年Tindale Crescent规划申请获批，尽管地方当局建议拒绝，但议员批准了该开发，导致品牌名称从城镇中心迁至Tindale。至2026年，已有10个品牌名称从中心转向Tindale，仅2个品牌在两地均设店。该公园获得公共资金（如Stronger Towns Fund）支持基础设施，成为新的零售中心，但城市中心因投资转移而受损。
**Brand name loss from the central core (2009–2026)（品牌名称从中央核心流失，2009–2026年）**：通过年度商业调查和表1数据发现，2009–2026年间，约40个品牌名称离开上纽盖特街（“关注区域”），仅新增2个折扣商。2021年空缺率峰值达31%（2026年仍为31%），独立商户增长无法弥补品牌流失。下纽盖特街由两个超市锚定，空缺率仅9%。品牌流失导致零售碎片化，未形成自然整合设计。
**Becoming a visitor destination (2012–2026)（成为游客目的地，2012–2026年）**：通过访谈、规划文件和摄影记录发现，仁慈企业家（philanthropist）于2011–2012年购买宫殿（Palace）及Zurbarán画作，通过奥克兰项目（Auckland Project）和11Arches信托开发游客目的地。至2026年，建成矿业艺术博物馆、西班牙艺术博物馆、信仰博物馆、奥克兰塔等景点，并规划主题公园。地方当局提供协同支持（如Heritage Action Zone资金、拆除空置建筑、开发停车场）。部分上纽盖特街（市场广场区域）实现局部再生，但下纽盖特街及Fore Bondgate改善有限。
**Productive entrepreneurship to support the visitor destination representation（支持游客目的地表征的生产性创业精神）**：通过表2总结的创业维度分析发现，奥克兰项目表现出主动性（长期愿景）、创新性（利用历史资产）、风险承担（选择困境地点）和自主性（自有资金约2.4亿英镑）。地方当局的自主性依赖国家资金（5300万英镑），其创新性有限，更多作为催化剂（如土地整合项目Stack）。缺乏社区协作可能导致“双重经济”——游客目的地与居民服务分离。
**Changing town centre representations（变化的城市中心表征）**：通过访谈和观察发现，Tindale成为新的零售/休闲中心，而城市中心缺乏统一愿景。游客目的地对齐仅覆盖市场广场区域，下纽盖特街由超市锚定，但中间区域（纽盖特购物中心、纽盖特街）前景不明。文化认知性图式（car-orientation）在Tindale成为主导，而城市中心需要新的“体验导向”图式，但尚未形成。
讨论部分总结指出，规划约束的解除导致从制度对齐到双轨方法的突然转变，对于困境城镇而言过于迅速。城市中心改建需要新的制度对齐，而社会企业家（如仁慈企业家）可提供必要的生产性创业精神，但地方当局缺乏创新能力。研究结论翻译如下：
**结论**：场所与土地/财产用途的联系随时间变化。零售分散化自20世纪50年代以来挑战城市中心，但一些欧洲国家通过规制工具延长了共位期。在英国，尽管新零售形式涌现，许多品牌名称零售在2010年代前仍留在城市中心。然而，对于困境城镇，分散化零售/休闲增长的诱惑不再被抵制。本文通过历史回顾和毕晓普奥克兰的纵向案例研究，试图理解制度对齐如何围绕零售与城市中心共位形成并丧失。这留下了零售物业供应过剩的遗产，限制了城市中心改建。从共位到双轨方法的过渡揭示了：当分散化规划约束被移除时，情况从政策对齐变为双轨方法，需要同时支持零售公园和城市中心。对于困境城镇，毕晓普奥克兰具备更多机会（历史、遗产建筑、仁慈企业家），但游客目的地发展缓慢，场所质量被品牌衰退和遗留问题（撤资、供应过剩）削弱。城市中心改建需要新的制度对齐，其中之一围绕游客目的地愿景形成，但不足以实现全面再生。反思这些发现，改建努力应在提升规划约束之前取得进展，以增强对零售/休闲分散化的韧性。长期来看，城市中心对不同用途的吸引力将随“主流经济、社会和文化气候”调整。社会企业家（如仁慈企业家）可提供必要的生产性创业精神，但地方当局的创新能力有限。如果没有这些努力，城镇中心衰退将更为严重。
