运用等级调整与空间关联相结合的方法平衡耕地基准价格

《Land Use Policy》：Balancing cultivated land benchmark prices using a method integrating rank adjustment and spatial association

　　张雅杰|傅白云|段志毅|孔雪松
中国武汉大学资源与环境科学学院，武汉430079

**摘要**
平衡耕地价格被视为缓解区域间土地估值差异的关键手段。然而，传统方法往往忽视了耕地价格排名与区域发展层级之间的一致性。为弥补这一缺陷，本研究基于新提出的耕地价格平衡指数，构建了一个整合排名调整与空间关联分析的框架，以捕捉跨区域的价格互动与溢出效应。通过将该框架应用于中国湖北省的耕地基准价格优化，我们发现当前耕地基准价格与区域发展模式之间存在显著的空间错位：欠发达的西部县区价格被高估，而发达的中部地区价格则被低估。经过平衡处理后，价格呈现明显的东高西低梯度，形成了“一核两翼”的土地价值空间结构，更契合湖北省的区域发展战略与国土规划目标。通过与经审计的耕地基准数据集的相关性检验，该模型克服了传统土地价格评估框架的诸多局限。本研究不仅在耕地价格体系完善方面实现了方法论上的突破，还为区域发展与土地价值形成的空间互动机制提供了理论启示。

**引言**
耕地在保障粮食安全与推动可持续社会发展方面发挥着核心作用（Hammad和Falchetta，2022）。21世纪以来，全球城市化进程加速，同时农村劳动力短缺问题日益严重（Su等，2020；Wang等，2023b），这进一步加剧了农村土地管理的系统性挑战。这些挑战表现为三大相互关联的现象：土地利用效率低下（Koroso和Zevenbergen，2024；Zhao等，2024）、土地碎片化加剧（Zhao和Feng，2024）以及土地抛荒率上升（Gorgan等，2024）。耕地资源的持续低效利用不仅会增加生态退化风险（Zeng等，2024），还会导致农业生产力下降（Tan等，2010；Zhang等，2019），从而阻碍农业现代化进程。在此背景下，耕地流转成为优化土地资源配置、推进土地市场化及实现农业现代化的重要机制（Kyalo Willy等，2019；Zhou等，2024）。而要使耕地流转发挥预期作用，关键在于拥有准确的定价信号来引导交易。因此，科学且公平的定价框架是耕地流转的基础。

近年来，中国将规范有序推进耕地流转作为农村改革与农业现代化的核心举措。通过实施“三权分置”改革——即将所有权、承包权和经营权分开——中国有效激活了耕地流转市场（Wang和Zhang，2017）。在这一制度框架下，中国政府明确将市场机制视为配置耕地资源的最有效方式。用于实现市场化交易的关键工具便是耕地基准价格，目前中国已有2000多个县区进行了此类评估。但由于各县独立开展评估，缺乏统一的平衡机制，导致了不同地区基准价格之间缺乏协调与平衡。这种失衡表现为价格与土地质量、区位条件及生态价值不匹配的空间不一致性，进而扭曲市场信号，阻碍土地资源的有效配置。正因如此，才提出了耕地基准价格平衡的概念。

从理论上讲，耕地基准价格平衡是指通过动态协调不同空间单元的基准地价，确保价格差异反映的是土地质量、生产力和区位属性的真实差异，而非行政分割或评估偏差所致。这一概念源自土地管理的综合框架，该框架涵盖三个相互关联的维度：土地资源管理（侧重生产力和质量分级）、土地资产监管（围绕土地交易中的用益物权实现）以及可持续土地治理（确保经济效益、社会稳定与环境安全的和谐统一）（Li等，2009）。耕地基准价格平衡的规范目标有三方面。首先，通过确保地区间的价格差异准确反映土地质量和生产力的差异，纠正空间定价错误，为土地流转和整合提供可靠的市场信号。其次，通过建立可比较的基准体系，支持土地开发权转让、生态补偿以及区域均衡发展，从而促进区域公平。第三，为耕地保护、土地征收补偿以及农用地转用的动态平衡提供科学依据，提升政策效能。需要强调的是，在中国社会主义公共土地所有制下，由于所有权不可转让，耕地价格这一概念特指用益物权或准所有权的交易估值。这一制度约束凸显出需要建立兼顾质量分级与区域价格公平的平衡机制。

尽管耕地基准价格平衡在理论上具有吸引力，但将其付诸实践的实证研究仍较为有限。众多研究探讨了影响耕地价格的因素，包括区位特征（Zhao等，2025a）、政策相关变量（Lin和Huang，2021；Xin和Li，2019）以及基础设施可达性的差异（Miranda等，2019；Sheng等，2018）。除这些传统因素外，越来越多的研究开始关注农民行为经济属性在土地流转中的作用。诸如禀赋效应、邻近效应和土地依附感等认知偏差，会显著影响实际交易中的土地估值，并导致价格出现系统性扭曲（Hong和He，2020；Liu等，2022；Moroni，2018；Yan等，2021）。这些微观层面的扭曲表明，需要借助制度化的估值框架来引导市场行为——而基准地价体系正是承担这一功能的工具。尽管基准定价体系已在中国广泛推行，但如何实现区域间价格平衡这一问题仍未能得到充分解决。中国的土地价格调控采用“等级-价格”制度，其中等级反映的是辖区内的土地内在质量。然而，基准价格的制定依赖分散的技术流程，缺乏跨区域协调，未能充分考虑土地市场成熟度及政府干预强度等因素（Huang和Du，2017；Yao和Wang，2022）。这种分散式做法往往会导致系统性价格扭曲和区域差异，进而妨碍有效的土地政策实施（Wu等，2014b）。

与这种分散式做法相对应，现有平衡基准价格的方法主要依赖于土地等级结果，其特点为“按等级控制价格”和“通过等级验证价格”。回归分析和分段线性插值法也在城市土地价格平衡中得到广泛应用（Colwell，1998）。然而，这些平衡方法在捕捉空间互动方面存在局限。与此同时，针对地块层面的土地价格评估，已经形成了较为成熟的 methodologies体系——包括收益资本化法、特征价格模型（Ritter等，2020；Wineman和Jayne，2018；Ying等，2025）、地理加权回归法（Tan和Xu，2023；Xiao等，2024）以及深度学习技术（Zhao等，2023），还有结合地理信息系统、遥感技术和机器学习的土地评估方法（Hosen等，2025；Huang等，2019；Li等，2023；Wang等，2023a），这些方法逐渐向融合生态因素的多目标评估方向发展（Dong等，2021；Luan等，2024）。尽管这些地块级评估方法较为先进，但其设计初衷并非用于区域间平衡。将其应用于耕地价格平衡时，现有的平衡方法和以评估为导向的方法都存在双重局限性。从技术层面看，它们主要关注局部地块的属性，缺乏能够捕捉区域间价格互动和空间溢出效应的关系模型。从概念层面看，它们忽视了耕地作为空间上相互关联的资产这一本质，未能将某一地区的基准价格与周边地区的价格水平相衔接，也无法考虑区域间的社会经济差异。在实际应用中，这些局限性表现为持续的价格扭曲，进而误导资本流动，破坏区域土地市场的完整性，削弱政策的可信度和区域公平性。

这种技术上和概念上的双重局限性，迫切需要从空间互动的角度重新评估和构建耕地基准价格平衡体系。为填补这一方法论和概念上的空白，本研究提出了一种新的耕地基准价格平衡框架，该框架将排名调整与空间关联分析相结合。这一整合型方法通过在中国湖北省的案例研究得到了实证验证，旨在解决三个核心问题：（1）区域发展与耕地价格之间的不平衡表现为何？（2）如何实现区域间耕地基准价格的有效平衡？（3）平衡后的空间结构是什么，它如何为耕地流转的决策提供依据？本研究丰富了关于区域发展与土地价格相互关系的理论讨论，为耕地流转的决策制定提供了重要的理论启示。

**研究区域**
湖北省位于中国中部（图1a），面积约为18.59万平方公里，下辖103个县级行政区。作为中国十三个主要粮食产区之一，湖北省拥有优质耕地，其耕地质量排名位居全国前三。湖北省的耕地总面积为477万公顷，平均等级为5.40，远高于全国平均水平。

**方法**
研究框架如图2所示。首先，我们构建了耕地价格平衡的综合指标体系，随后运用层次分析法（AHP）和熵权法（EWM）系统确定各指标的权重。据此计算出每个县的耕地价格平衡指数，并根据该指数及其对应的土地价格对各县进行降序排序。

**耕地价格平衡指数的整体表现**
如图4a所示，湖北省所有县级单位均进行了LPBI计算。从空间分布来看，LPBI呈现明显的东高西低梯度，平原地区的数值明显高于山区和丘陵地区。区域分析进一步发现，以武汉、襄阳和宜昌等都市圈为核心的区域LPBI值较高，这些区域具有强劲的经济活力和较高的农业产出能力。

**耕地基准价格平衡方法及其实践路径**
本研究通过整合排名调整与空间关联分析，构建了一个用于平衡耕地基准价格的综合模型。该模型还包括一个基于空间信息的耕地基准价格重新校准步骤，从而形成更为稳健且具有地理一致性的估值体系，有助于实现区域空间治理目标的协调统一。这种混合方法通过两种机制克服了实际应用中的限制：首先，它提升了土地价格之间的协调性。

**结论**
本研究通过三项重要贡献推动了耕地估值方法的发展：（1）建立了与区域发展水平相匹配的平衡指数；（2）将空间依赖性纳入价格校准过程；（3）通过省级层面的实践应用实现了实证验证。所提出的耕地价格平衡方法通过两种机制解决了原有的局限性：首先，它显著提升了土地价格与区域发展之间的协调性。

**作者贡献声明**
段志毅：可视化、验证、方法论、数据整理。孔雪松：写作——审稿与编辑、验证、监督、方法论、资金获取。张雅杰：写作——审稿与编辑、验证、监督、项目管理、方法论、概念设计。傅白云：写作——初稿撰写、可视化、验证、方法论、调查、形式分析、数据整理。

**利益冲突声明**
作者声明不存在任何可能影响本文研究的已知财务利益或个人关系。

**致谢**
本研究得到了国家自然科学基金的支持（项目编号：42293271；42571248）。