**论文解读：商业-住宅建筑中混合用途更新的空间格局——以南京中心区为例**

**研究背景与存在问题**

在快速城市化与房地产驱动增长的背景下，中国城市在较短时间内完成了大规模、高密度的建设。其中，商业-住宅建筑（commercial–residential buildings，CRBs）——介于住宅、办公与商业用途之间（如公寓和混合用途综合体）——已形成可观规模，但对其研究仍不充分。尽管此类建筑在规划阶段被设计为可容纳多种功能，但其实际使用中常出现功能错配（functional mismatch）、空间空置（spatial vacancy）、低效率甚至违规改造等问题。在实践中，这些建筑呈现出分化轨迹：部分因区位限制、产品类型或市场变化而未能维持预期商业或办公功能，主要作为准住宅空间运营；而另一部分则通过自发或半自发过程引入非住宅功能（如办公、商业、短租），形成多样化混合用途模式。研究人员将此现象定义为混合用途更新（mixed-use regeneration）。此现象并非无序，而反映了中国城市从扩张驱动增长向存量城市发展（stock-based urban development）的广泛转型，其中城市发展日益聚焦于现有建成环境的适应、再利用与功能重组（functional restructuring），而非大规模空间扩张。同时，数字技术与平台经济（platform economy）的进步正在重塑城市生产、消费与日常生活的组织方式，远程办公、灵活就业、短租等新需求挑战传统分区空间逻辑，促进空间向去中心化、混合性与灵活性转变。在此背景下，CRBs——曾被视作“遗留问题”或“过渡副产品”——成为可容纳多种功能的多元空间，具有内生功能重组的巨大潜力。

现有研究在城市更新、适应性再利用（adaptive reuse）、功能混合（functional mix）及空间格局方面存在局限：更新研究对混合且渐进的功能重组关注不足；混合用途研究多局限于街区、地块尺度，忽视建筑内部垂直组织；功能识别方法受限于可观测性与空间分辨率，难以区分同平面不同楼层的功能单元；空间互动与分化研究极少考虑多元空间（polyvalent spaces）的作用。因此，存量城市发展语境下的混合用途更新仍未被充分理解。

**研究目的与内容**

为填补上述空白，本研究聚焦南京中心区CRBs中的混合用途更新，旨在回答：在存量发展时代，如何在建筑尺度上识别混合用途更新的空间格局及相关特征，并将其置于更广泛的城市背景下进行分析？研究人员开发了一个分析框架，将建筑级混合用途更新识别与城市尺度空间格局分析相链接，系统考察其内部配置与空间结果。研究区域为南京中心城区，涵盖历史中心、新中心及外围区域。数据来源包括多源在线建筑数据（2024年12月）和高德开放平台兴趣点（POI）数据（2024年7月），共识别1001栋符合条件的CRBs（建成年代1994-2024年），匹配11,126个POI。研究采用基于缓冲区的空间匹配、垂直滤波（vertical filtering）及代理变量（proxy variables）方法，结合样本验证与鲁棒性分析，确保匹配可靠性（平均匹配准确率92.1%，总体准确率94.1%）。通过再生强度（regeneration strength）和功能混合度（functional mix）两个维度量化更新状态，并基于主导功能类型（商业主导、办公主导、短租主导、混合型）分类更新模式。空间分析采用核密度估计（kernel density estimation，KDE）、全局与局部空间自相关（global/local Moran's I）、重心与标准差椭圆（standard deviational ellipse，SDE）及邻近分析（proximity analysis）等方法。

**研究结果**

**3.1 混合用途更新概览：节点极化**
通过对360栋混合用途更新的CRBs分析，发现再生强度与功能混合度构成表征更新现状的两个关键维度。结果呈现显著不均：近半建筑处于低再生强度范围，但功能混合度分布相对均衡，表明混合用途是更新CRBs的普遍特征。二维散点图显示明确的极化结构：大多数建筑聚集在低强度、中低混合度范围，少数建筑形成高强度、高混合度的核心节点。这些节点主要集中于历史城区，对应以往研究中“隐形消费空间”（invisible consumption spaces）的典型位置，通常年代较老、位于中心、建筑形态与市场条件有利于高强度多功能活动。

**3.2 多尺度空间结构：城市尺度聚集与建筑级独立性**
通过核密度估计、全局Moran's I（I=0.152，Z=4.593，p<0.001）与局部Moran's I分析，结果显示混合用途更新在南京中心区呈现独特的双尺度空间结构：城市尺度上显著聚集，高密度区集中于历史核心与若干成熟副中心；建筑尺度上缺乏稳定的局部空间依赖，绝大多数建筑未形成显著的高-高或低-低聚类。这种“聚集无扩散”模式表明，混合用途更新的功能活动主要受建筑自身特征（位置、年代、平面、产权属性）影响，邻接建筑间溢出效应微弱，与数字平台协调的活动密切相关，形成高度个体化、碎片化的空间格局。

**3.3 空间互动：城市中心体系**
**3.3.1 中心邻近性与更新状态**：核密度与邻近分析显示，更新CRBs显著更接近主要城市中心，尤其历史核心；非更新建筑则更分散，多位于外围区域。基于南京市国土空间总体规划（2021-2035）的公共服务中心体系，更高等级中心附近更易出现更新CRBs，表明中心聚集对混合用途更新具有吸引作用。

**3.3.2 城市中心功能与更新类型**：通过加权核密度、重心与标准差椭圆及邻近分析，比较不同主导更新类型与中心体系的关联。商业主导更新集中于历史城区及新兴商业中心（如河西、江北）；短租主导更新以历史城南为核心，沿交通廊道延伸，与旅游景点和轨道交通通达性紧密相关；办公主导更新规模有限，主要围绕交通枢纽（南京南站、南京站），形成东南向轴线。不同中心的功能分化明显：历史中心保持综合主导地位，新中心如城南对应“办公+短租”，江北、仙林对应“商业+短租”，河西、东山为综合性更新中心。

**3.4 空间分化：城市结构区的更新模式**
基于再生强度与功能混合度的中位数阈值，将更新CRBs划分为四类模式：高强-高混（HH）、高强-低混（HL）、低强-高混（LH）、低强-低混（LL）。邻近分析显示，以新街口为参照，平均距离从HH到LL依次增加，表明高强度、高混合度更新向历史核心集中。新中心层面，较早开发的综合中心（河西、东山）以HH和LH模式为主；功能驱动的新中心（城南、仙林）以HL模式为主；较新中心（江北）更新强度较低。洛伦兹曲线显示HH和HL模式高度集中，LL模式分散于外围居住区。总体形成“中心强化—新中心分化—外围孵化”的结构化梯度。

**讨论与结论**

**讨论部分总结**：混合用途更新在CRBs中呈现多尺度普遍性，建筑尺度上多种功能共存是常态，城市尺度上邻里地块呈现混合空间配置，表明存量发展背景下混合用途可能日益补充传统功能分区。数字平台语境下，更新活动呈现碎片化：全球尺度聚集受传统区位因素影响，但建筑尺度缺乏稳定局部空间依赖，形成由平台协调的分散节点网络。混合用途更新可被理解为嵌入高层建筑结构的隐性公共功能，不同主导类型体现与显性建成环境的互动：商业主导依赖现有商业系统与人流，与显性消费空间形成互补；短租主导依赖旅游与交通节点，吸收住宿市场过剩需求；办公主导受办公市场供需结构限制，形成局部集群。更新模式与不同发展阶段相关：历史中心为衰退相关更新，早期新中心为错配相关更新，新开发区域为过剩相关更新。需注意混合用途更新并非必然积极，可能带来噪音、管理冲突、消防压力等问题，需通过更精细的制度安排平衡风险。

**结论部分翻译**：
本研究以南京中心区CRBs中的混合用途更新为研究对象，采用城市整体视角，以单个建筑为分析单元，识别了存量城市发展背景下混合用途更新的特征并考察了相关因素。研究结果表明，混合用途更新是一种以内部功能重组为中心的空间再生产形式，受城市中心结构约束，是高密度城市在存量发展时代实现空间-功能适应的重要途径。在功能方面，南京中心区CRBs总体上仍以居住为主，但约三分之一表现出不同程度的混合用途更新。更新建筑通常呈现多种功能共存，混合用途更新成为主导形式。再生强度与功能混合度呈显著不均分布：少数建筑形成高强度、高混合度节点，多数集中在低强度范围。在空间方面，更新建筑呈现清晰的多尺度结构：城市尺度上显著聚集，集中于历史核心与成熟新中心；建筑尺度上缺乏稳定的邻近扩散，更新模式基本独立，形成整体聚集与个体独立的格局。在此基础上，混合用途更新可理解为城市中心体系、平台经济与城市发展阶段等多重因素相互作用的结果。一方面，更新建筑与城市中心体系呈现明确空间对应，更高级别中心更可能容纳高强度、高混合度节点；另一方面，更新活动与数字平台密切相关，平台在城市尺度上促成空间聚集，同时在建筑尺度上产生分散与节点化。此外，更新在不同发展阶段区域呈现差异化模式：历史中心主要为衰退相关更新，早期新中心为错配相关更新，新开发区域为过剩相关更新。总体而言，在存量发展背景下，城市更新日益采取内部功能重组与多功能嵌入的形式，高层CRBs正成为多样化城市活动的重要空间载体，形成与常规城市空间结构及新兴经济组织形式均相关的多尺度混合用途更新格局。