引言
城市化的加速使得城市更新成为提升土地使用效率、居住环境以及社会福祉、推动可持续发展的关键举措（Abass & Kucukmehmetoglu, 2021; van der Pennen & van Bortel, 2016; Xu, Chen, et al., 2024）。通过土地与资源再开发、服务优化以及空间升级，城市更新旨在带来物质、经济、社会和文化方面的益处（Peng et al., 2015）。在这一背景下，老旧住宅社区改造——作为一种社区层面的翻新而非大规模重建方式——已成为提升居民日常生活质量的核心手段（Li et al., 2022）。国际上的实践包括加拿大的多功能社区项目以及土耳其对基层动员的重视（August, 2016; Ay, 2019）。在中国，自2019年以来已有超过167,000个老旧住宅社区得到改造，惠及8000多万居民（Liu et al., 2021）。如此大规模的改造工作需要明确界定改造内容并制定可行的实施策略。
关于老旧住宅社区改造的学术研究越来越多地探讨究竟该改造什么（如建筑、公共空间、设施等）以及该如何改造（如注重可持续性、韧性、适老化设计等）（Chen, Luh, et al., 2023; Dong & Chen, 2024; Huang et al., 2021, 2022; Wang et al., 2022; Zhang et al., 2022）。然而，这些研究以及许多政策措施仍然采用自上而下的方式，未能充分体现居民的实际需求和价值认知。在以人为核心的理念以及不断变化的价值逻辑的推动下（Zeng et al., 2022），研究和实践都开始认识到公众是核心利益相关群体，他们的认知最能反映实际成果，应作为确定改造内容和路径的依据（Tang et al., 2022; You & Yang, 2025; Zhao et al., 2021）。系统地获取真实、自下而上的价值认知，并将其转化为可操作的指导方针，仍是一项亟待解决的重要挑战。
中国的制度环境更凸显了这一转变的重要性。国家在土地使用规划和发展权方面拥有强大掌控力（Xu, Chen, et al., 2024）。在《关于全面推进老旧城镇住宅社区改造的指导意见》出台后，各地政府也制定了相应的城市级指导方针。作为前15个老旧住宅社区改造试点城市中的唯一特大城市（Yin et al., 2024），广州建立了包含60项指标的改造体系，将这些改造行动分为基础类、改进类、提升类和协调类。尽管有持续的公共投资（Li et al., 2021），许多项目仍无法精准满足公众需求，部分原因在于某些指标未能充分反映居民的实际体验和价值偏好（Li, Meng, et al., 2024; Peng et al., 2025）。此外，实施过程中往往过于侧重基础设施和功能升级，而忽视了居民的情感需求以及社区凝聚力，这可能导致对改造成果的误解，进而加剧供需失衡（Liang et al., 2025; Zhang & Lu, 2016）。因此，从公众感知价值的角度优化指标体系，并结合系统的实施路径，显得极为重要。
感知价值这一概念源自管理学研究，指的是个体对收益与成本相对关系的整体主观评价，与满意度、意愿及忠诚度密切相关（Bilal et al., 2023; Gunarto & Hurriyati, 2020; Sweeney & Soutar, 2001; Zeithaml, 1988）。虽然这一概念在城市更新领域的应用越来越广泛，但许多研究仍直接将顾客价值量表应用于公共领域，导致老旧住宅社区改造的感知价值结构不够明确，从而制约了指标的设计与实施（Ding et al., 2022; Shi et al., 2023; Wang et al., 2020; You & Yang, 2025）。这种缺陷可能削弱公众的信任感，扭曲他们对价值的认知（Gil & Fu, 2022）。鉴于老旧住宅社区改造会对服务、空间文化以及地方认同产生长期影响（Dong et al., 2020），相比简单的权衡分析，采用能够整合功能、情感和社会体验的评估视角更为合适（Gao et al., 2022; Pand?a Bajs, 2015; Woodruff, 1997）。
基于上述背景，本研究通过两个研究问题来探讨广州的老旧住宅社区改造情况。
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研究问题1：公众对老旧住宅社区改造的感知价值是什么？其内涵和结构维度又是怎样的？
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研究问题2：如何基于公众感知价值优化老旧住宅社区改造的指标体系？又该如何为优化后的体系制定实施指南？
本研究采用了扎根理论方法，结合系统性文献回顾、案例研究、焦点小组讨论以及深度访谈来挖掘价值维度，同时运用A-KANO模型对调查数据进行分析，以划分需求属性并确定指标的优先级。本研究有三项贡献。首先，它明确了老旧住宅社区改造中公众感知价值的概念边界和构成维度，有助于提升城市更新从业者对居民价值认知的理解。其次，它将分析型A-KANO模型与调查数据相结合，优化了广州的指标体系，形成了以居民为中心、以功能价值为导向的改造框架以及可操作的实施路径。最后，它提供了一种可复制的流程，从价值挖掘开始，经过A-KANO分类和指标优化，最终形成实施指南，使老旧住宅社区改造从纸面上的指标变为实际可行的行动，进而推动符合现代规划理念的以人为核心的更新工作（Zhang, Xiong, & Luo, 2025）。
