: 城市更新作为领土创新的过程：来自巴里（意大利）Libertà区的证据

《Urban Science》：Urban Regeneration as a Process of Territorial Innovation: Evidence from the Libertà District of Bari (Italy)

　　

城市更新已成为应对城市衰退、基础设施老化和社会经济挑战的关键战略，旨在提升生活质量并刺激地方发展。除了物理更新，它还涉及有助于社区复兴的社会、文化和经济维度。近期文献将更新构建为一个适应性和多层面的过程，借鉴变革管理、动态能力 和意义建构 等概念，将城市转型解释为一种制度学习 形式。本研究采用定性案例研究方法，以意大利巴里的Libertà区为重点，使用文档分析、实地观察和利益相关者映射来调查更新政策的有形和无形结果。特别关注理解社会制度和空间转型如何转化为经济成果，使用住宅物业价值作为经济变化的探索性指标。在这方面，住宅物业价值的变化被视为与更新相关的经济动态的探索性指标，同时承认物业价格上涨并不一定对应所有社区成员的利益，也可能反映负担能力和社会流离失所问题。研究结果表明，更新应被理解为一个涉及多个利益相关者和制度参与者的协调协作过程。分析强调了文化倡议、利益相关者互动和物理环境变化作为转型过程关键要素的相关性。此外，研究人员讨论了当地房地产市场的变化可能在多大程度上与更广泛的更新动态相关，并认识到建立直接因果关系的局限性。总体而言，该研究提出了一个关于城市更新的原创视角，将其视为一个基于学习和组织的过程，其中社会、制度和空间转型以复杂且依赖上下文的方式与经济变化相互作用。

城市更新长期被批评过度依赖“快照”评估，即静态测量物理或财务产出，未能捕捉过渡期街区的活体代谢特征。为应对这一问题，研究将分析焦点从物理转型转向支撑可持续变革的制度学习和意义建构过程。以巴里市Libertà区为案例，该区域为人口密集的工人阶级街区，面临系统性挑战。研究人员构建了基于过程、能力、时机三个相互关联支柱的领土创新模型。得出结论：更新应被视为涉及多方利益相关者的协调协作过程，而非有限干预；在脆弱的城市背景下，社会制度变革、利益相关者协调和象征性重新定位可能先于房地产资本化。这项研究具有重要学术意义，将治理转型与延迟的市场资本化联系在单一解释结构内，解释了经济指标为何滞后于社会与制度转型。论文发表在《Urban Science》。

研究人员采用定性单案例研究设计，结合过程追踪、模式匹配和理论驱动编码进行分析。数据通过三角测量法收集，包括22份文档分析、为期6个月共计18次实地考察的实地观察，以及识别出47个利益相关者和约65个协作关系的利益相关者映射。经济效果评估获取了意大利税务局房地产观察站（OMI）2014至2025年间B₇微区住宅报价宏观数据，并辅以2024至2025年主要干预枢纽400米半径内的微观实际交易样本。

3.1 变革的“如何”
借鉴Burnes的变革管理理论，指出在复杂社会系统中变革是涌现现象。研究表明Libertà区的更新不是固定终点，而是持续的制度适应过程。成功取决于系统的敏捷性及其在自上而下政策与自下而上倡议间进行谈判的能力。

3.2 价值的“什么”
利用Teece的动态能力框架重新定义城市“价值”。研究将“有组织的创造力”识别为一种集体动态能力，包含感知、把握和重构。Libertà区通过识别潜在社会需求、动员协作治理和资源、重构社区物理身份，生成了使领土在金融市场停滞时保持韧性的组织资本。

3.3 时机的“为何”
基于Weick的意义建构理论，解释经济反馈延迟。研究发现社会网络创新是变革的先导指标，而房地产市场是滞后指标，产生了“结构性滞后”。社区象征性身份的转型是经济表现的先决条件，不立即表现为房地产增长并非失败，而是系统重组象征基础所需时间。

3.4 城市更新的经济效应：房地产市场
现有文献表明更新对房地产市场影响复杂、非线性且高度依赖背景。本研究不构建房地产估价模型，而是将房价作为更新动态经济转化的潜在表现指标。

4.2.1 前烟草厂更新
该工业遗址被改造为多功能枢纽，容纳国家研究委员会（CNR）及商业孵化器。该干预措施阐释了制度适应过程、集体资源伙伴关系动员，以及该区从衰退向创新知识生产的象征性形象逐渐转变。

4.2.2 Piazza Del Redentore广场更新
该项目于2020年完工，创造了共享步行空间。干预措施促进了居民、学校和宗教机构间的日常互动，被解释为集体意义建构过程的表现，重新定义区域象征意义，可能为未来房产升值创造条件。

5. 房地产动态作为经济转化的指标
通过对比OMI的B₇微区2014至2025年宏观报价数据，发现总体停滞甚至下降；但基于2024至2025年直接调查的微观交易数据显示，干预枢纽周边的售价显著高于区均水平且交易更具动态性。证明更新效应在空间上集中显现，存在市场吸收正效应的时间滞后。

讨论部分将过程、能力和时机三个维度联合解读。指出更新不是简单物理干预序列，而是广泛领土重组。更新产生的价值首先以关系和组织形式出现，如信任、社会激活。房地产证据应与组织动态结合解读。Libertà区案例表明更新最直接的成果可能是制度、空间和社会文化层面的，而非严格经济层面。市场反应以选择性和空间集中方式出现，需多维长期视角评估。

研究结论部分翻译如下：
本研究将巴里Libertà区的更新视为由制度变革、集体行动以及社会变革与经济成果之间不同时机所塑造的更广泛过程。研究结果表明，更新超越了物理改善，不能仅通过短期房产价值变化来评估。在Libertà区实施干预措施似乎促进了城市空间使用和观念的改变，新社区导向功能的出现与更高的可达性相关。利益相关者映射识别出47个行动者和约65个记录在案的协作关系，表明存在密集的治理网络。然而，这些变化尚未转化为住宅房产价值的普遍增长，这反映社会和空间转型影响市场动态所需的时间。房产价值取决于更广泛的持久因素。城市更新产生多维度影响，改善的公共空间质量、社会凝聚力等是重要成果，即使未立即资本化为房产价值。局部信号表明变化正在发生，更新经济效应可能逐渐且不均匀出现。研究强调需将更新视为首先产生社会和制度价值的过程，随后可能反映在经济层面。这呼吁对城市价值有更广泛理解，包括信任、关系以及空间使用和意义的新生。