保护性开放空间邻近性价值随时间的变化

《Journal for Nature Conservation》：Changes in the valuation of proximity to protected open spaces over time

　　

保护性开放空间的舒适性价值可通过享乐价格法（Hedonic Price Method）推导得出。在这些模型中，房地产价格是房产特征和其他变量（包括距离、面积或开放空间占比）的函数。这些模型可利用来自房地产市场的带有地理位置的交易数据进行估计。在本研究中，研究人员利用以色列的多年度数据估算了保护性开放空间和农业开放空间的价值。研究结果表明，保护性开放空间对房地产价格的影响为正，而农业用地的影响为负，且在不同类型的保护性用地和农业用地之间存在差异。在过去几十年中，房地产市场中反映的开放空间价值发生了系统性变化。COVID-19大流行导致靠近保护性开放空间的溢价下降，同时也导致靠近农业开放空间的负面价值降低。这些结果必须在规划以及未来不同用途土地和保护区划定的分配中予以考虑。

研究背景：保护开放空间面临人口增长与经济发展的压力，成本效益分析需量化家庭对邻近开放空间的支付意愿。现有研究多关注单一时间点或区域，缺乏对价值时空变化的系统分析，尤其忽略了全球性冲击（如COVID-19大流行）的影响。以色列作为土地稀缺、人口年均增长2%的国家，其房地产市场竞争激烈，为研究开放空间价值的时间动态提供了理想场景。该研究发表在《Journal for Nature Conservation》。

主要技术方法：研究人员采用享乐价格模型（Hedonic Price Model），以1998-2023年以色列所有住宅交易数据（共约145万条，经离群值剔除后为68.8万条）为样本，结合以色列自然与公园管理局（NPA）的保护区GIS图层（含类型、面积）及农业部农业普查GIS图层（含作物类型）。价格经住房价格指数（HPI）调整至2020年水平，使用普通最小二乘法（OLS）估计，加入城镇/村庄固定效应和年份固定效应，标准误在城镇/村庄层面聚类（644个簇）。关键自变量为住宅到各类开放空间的边界距离（连续）及开放空间面积，并引入年份交互项以捕捉时间变化，同时通过虚拟变量标记COVID-19时期（2020年3月起）进行结构性断点检验（Wald检验）。

研究结果：

总回归结果：房屋特征系数符合预期（面积大、独立屋、新建筑价格更高，距经济中心越远价格越低）。保护性开放空间距离系数为负（-231,202 NIS/km，无论价格水平或对数形式），表明靠近保护区溢价显著；农业开放空间距离系数为正（145,846 NIS/km），表明靠近农业用地存在折价。保护性开放空间影响范围达6-13公里，农业开放空间仅1.9-2.1公里。保护区面积增大提升价格，农业面积增大降低价格。不同类型保护区中，海滩、古迹溢价最高，森林、湿地折价明显；农业用地中，蔬菜折价最小，温室、花卉折价最大。

时间变化效应：将开放空间变量与年份交互后，边际效应图显示1998-2007年间价值波动较大，2008年后趋于稳定。保护性开放空间溢价呈下降趋势，稳定在10-20万NIS；农业开放空间折价自2008年略有上升。自2020年COVID-19大流行起，两种边际效应绝对值均收敛——保护区溢价下降，农业折价减少。

COVID-19结构性断点：在回归中加入COVID-19虚拟变量与开放空间变量的交互项后，Wald检验显著拒绝无断点原假设（水平模型F(6,688062)=56.50，对数模型F(6,688041)=47.20，p<0.01），表明疫情确实改变了开放空间估价。

子市场分析：按北、中、南三区域及城市/农村分样本回归，结果与全国一致。唯一例外是中部地区（不含特拉维夫），农业开放空间距离系数为负（即出现溢价），说明人口密集区边缘农业用地可能提供类似保护区的舒适性。

讨论与结论：研究人员总结，开放空间价值并非恒定，规划需考虑其时空异质性。2008年后价值稳定可能与市场更接近均衡状态及交易量增大有关。COVID-19导致价值趋同的解释为：疫情推动人们迁离大城市，但受保护性开放空间供应有限，转而接受邻近农业用地，从而提升农业用地价值并降低保护区溢价。研究结论：开放空间价值在房地产市场中显著资本化，保护性开放空间带来正溢价，农业开放空间带来负溢价（除中部人口密集区外）。规划者应重视开放空间的高价值，在土地分配中平衡开发与保护，尤其在高人口增长率的土地约束型国家（如以色列）。未来方向包括采用替代测度（如半径内面积占比、实际可达性）及考察收入分布效应。