《Habitat International》：Why do migrants pay more for cheaper housing? Rental price differentials across scales in Santiago, Chile
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•将全国微观数据与街区层面的空间计量分析相结合。•移民支付的租金高于可比的本国租户。•在没有书面合同的租户中，租金差异显著上升。•移民密集区的平均租金较低，租赁房源供应较多。•揭示了截然不同的租金结果如何在同一城市租赁市场中并存。引言城市租赁市场越来越多地受到国际移民的影响，
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将全国微观数据与街区层面的空间计量分析相结合。
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移民支付的租金高于可比的本国租户。
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在没有书面合同的租户中，租金差异显著上升。
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移民密集区的平均租金较低，租赁房源供应较多。
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揭示了截然不同的租金结果如何在同一城市租赁市场中并存。
引言
城市租赁市场越来越多地受到国际移民的影响，无论在高收入经济体还是新兴经济体中均是如此。越来越多的研究表明，移民常常面临住房劣势，例如过度拥挤、非正式租赁协议，以及与类似本国家庭相比更高的实际住房成本（Ayano, 2021；Hanson & Hawley, 2011）。此外，关于移民人口空间分布的研究通常揭示，移民密度较高的社区往往表现出较低的房价或租金（Megbolugbe et al., 1996；Rosenthal, 2014）。
这些现象通常被分别研究——一些研究记录了移民租户所面临的租金差异（Ahmed & Hammarstedt, 2008），而另一些研究则探讨移民集中与街区层面房价之间的关系（Saiz, 2007）——较少关注这些模式如何在同一城市租赁市场中并存。
基于此，本文联合考察了这两个现象，将其视为分割租赁市场中可能相关的模式（而非完全独立的结果）。住房文献将分割租赁市场描述为一种情境，在这种情境中，住房条件、制度安排和租户特征可能与不同子市场中不同的住房及租金结果相关联（Goodman & Thibodeau, 1998；Watkins, 2001）。在这种情境下，移民家庭可能居住在低成本的租赁区域，同时又在类似的租赁安排中面临租金差异（即比可比本国租户支付更高的租金）。因此，本文考察这些模式是否可以在不同分析尺度上并存，并从分割租赁市场的角度讨论其解释。
为考察这些模式，我们将全国代表性微观数据与圣地亚哥（智利）的空间计量分析相结合，将家庭层面的租金回归与街区层面的租赁指标整合在一起。这种方法使我们能够将家庭层面的租金差异与街区层面的租赁结果进行比较，并讨论移民如何在不同尺度上影响租金结果的差异。
智利为考察这些模式提供了一个特别具有信息价值的场景。在过去二十年中，该国经历了拉丁美洲最快的移民增长之一，外来人口从2002年的约1.3%上升至2024年的8.8%（国家统计局, 2024）。移民高度集中在圣地亚哥大都会区，并且不成比例地依赖租赁住房。智利的租赁市场同时兼具相对正式的中等收入住房部门与广泛的非正式或半正式安排，包括口头合同、转租和分拆住房，这为不同的租金结果并存创造了条件（Goodman & Thibodeau, 1998；Watkins, 2001）。
本文的分析包括两种互补的实证策略。首先，我们使用2017年CASEN调查的全国代表性微观数据，估计享乐租金模型，以比较正式和非正式租赁安排下移民与本国租户的租金差异。其次，我们分析圣地亚哥大都会区的地理编码租赁房源数据，使用空间计量模型考察移民密度与普查区平均租金及租赁供应之间的关系。结果显示，在不同分析尺度上存在差异化的模式。在家庭层面，移民支付的租金显著高于可比的本国租户，在没有正式合同的租户中差异更大。在街区层面，移民份额较高的区平均租金较低，租赁房源数量较多。这些发现与分割租赁市场的典型模式一致，即家庭层面的租金结果和街区层面的价格模式可能并存，而不一定反映单一的根本过程。
本文从三个方面对移民与住房市场文献做出贡献。首先，它连接了家庭层面的租金结果与街区层面的租赁模式，将通常分别考察的两个分析尺度结合在一起。其次，在此基础上，利用全国代表性微观数据，在快速变化的拉丁美洲住房市场中提供了关于移民租金差异的新证据。第三，使用空间计量模型考察了移民聚居模式与圣地亚哥大都会区街区层面租金和租赁供应的关系。这些贡献共同表明，当将家庭和街区尺度联合分析时，关于移民租金和移民密集区的对比性发现可以得到更好的理解。
章节摘要
移民租金差异
关于租金差异的实证证据已在多种制度背景下得到记录。利用享乐价格模型，多项研究发现，在控制住房特征和家庭属性后，移民租户支付的租金高于可比的本国家庭（Baranzini et al., 2008；Beatty & Sommervoll, 2012）。实验性信函研究方法同样揭示，当申请人表明移民背景时，房东会做出歧视性回应（Bosch et al.,
数据与描述性统计
本研究使用了2017年国家社会经济特征调查（CASEN）、2002年和2017年人口与住房普查，以及外国人移民事务局（DEM）的数据。它还纳入了国家统计局（INE）2018年和2019年的数据。此外，还包含了来自Toctoc.com的公寓租金价格数据——Toctoc.com是智利领先的房地产咨询公司之一（TOCTOC研究部门, 2022）。由于这些数据
家庭层面的租金差异
为考察移民是否面临比可比本国租户更高的租金成本，我们首先使用2017年CASEN调查的微观数据进行个体层面的分析。1
家庭层面基准结果
表2展示了通过OLS估计的享乐价格模型结果。最初，在第1列中呈现了最简单的享乐模型——不包含我们关注的变量。随后，我们估计公式(1)中所述的模型，逐步添加控制变量以观察结果如何变化以及模型的解释力如何提高。第一个模型说明了租金在多大程度上由我们的控制变量所解释，突出了纳入这些变量的重要性。当我们加入
讨论与结论
本研究提供了关于移民与智利租赁住房市场关系的新证据，揭示了在不同分析尺度上的对比性模式。与以往研究一致，移民家庭在类似的租赁环境中与可比本国租户相比面临更高的租金，尤其是在没有书面合同的租赁安排中（Baranzini et al., 2008；Beatty & Sommervoll, 2012）。与此同时，移民份额较高的地区通常
CRediT作者贡献声明
Pedro Mardones：撰写——审稿与编辑，撰写——初稿，可视化，验证，方法论，调查研究，正式分析，数据整理，概念构思。Iván Aracena：撰写——审稿与编辑，撰写——初稿，可视化，验证，方法论，调查研究，正式分析，数据整理，概念构思。Ernesto López-Morales：撰写——审稿与编辑，撰写——初稿，可视化，验证，监督，资源，项目
数据可用性
当前研究中生成和分析的数据集因与国立土地地籍部门的保密协议而不可公开获取。但可根据合理请求从通讯作者处获得。
资助
本研究由ANID Fondecyt常规研究基金第1210972号资助。
利益冲突声明
作者声明，他们没有已知的竞争性经济利益或个人关系可能影响本文所报告的工作。
致谢
作者感谢智利国家研究与发展局资助的研究项目ANID Fondecyt编号#1210972。他们还感谢Daniel Serey、Nicolás Herrera、Jaime Ruiz-Tagle和Christian Belmar在本研究各阶段的宝贵贡献。
Pedro Mardones|Iván Aracena|Ernesto López-Morales
