《International Journal of Urban Sustainable Development》：Unplanned settlements and perceived land tenure security in peri-urban Dar es Salaam: a case study of Majohe Ward
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本研究以坦桑尼亚达累斯萨拉姆城市边缘区马乔赫选区为案例，考察非规划聚落中感知土地权属安全（perceived land tenure security, PLTS）的决定因素。研究采用并行混合方法设计，结合住户调查（n=384）、关键信息人访谈与文献回顾，评估
本研究以坦桑尼亚达累斯萨拉姆城市边缘区马乔赫选区为案例，考察非规划聚落中感知土地权属安全（perceived land tenure security, PLTS）的决定因素。研究采用并行混合方法设计，结合住户调查（n=384）、关键信息人访谈与文献回顾，评估正式文件、社会经济与社区因素以及基础设施可达性对权属安全的影响。研究发现，正式土地文件既非权属安全的唯一决定因素，也非主导决定因素；相比之下，社区型制度与经济社会条件发挥更大作用，而基础设施可达性影响有限。正规化实施七年后，28017户家庭中仅有100户获得地块编号，多数居民处于行政悬置状态。非正式机制——尤其是次级选区领导人背书与营建标记——被视作比正式文件更强的权属安全指示物。研究支持土地权利连续体（continuum of land rights）框架，并为坦桑尼亚及类似城市边缘区土地政策与权属正规化提供证据支撑。
研究背景方面，撒哈拉以南非洲城市化速度超过政府提供规划与配套用地的能力，促使容纳多数低收入居民的非正式聚落广泛兴起。达累斯萨拉姆逾70%居民居于非正式聚落，其中城市边缘区受城市蔓延侵蚀农村土地，呈现权属不安全、布局不规则与基础设施不足等特征。坦桑尼亚自2000年代初推行MKURABITA等正规化（regularisation）项目，意图通过测绘、颁证与配套供给将非正式持有转为正式宗地，但执行常滞后，产生行政悬置与新型不安全感。经典理论推崇正式确权（formal titling）为解方，但学界日益质疑法定权属证书单维保障观，提出权属安全是含法律承认、社会合法性与经济效用的多维构念，契合土地权利连续体框架。既有文献偏重市内贫民窟、单列因素分析与正式颁证，忽视城市边缘区多重治理重叠、非正式保护机制韧性及多因素交互。马乔赫选区2018年启动正规化后多数居民仍依赖证人协议、领导人背书、界标与营建佐证，构成典型悖论案例，故研究人员开展此项混合方法研究以厘清感知权属安全的实际决定因素。
研究人员以马乔赫选区（含Kichangani、Majohe A/B、Mwenge、Kilimahewa五个次级选区，2022年普查约112000人/28017户）为对象，采用并行三角验证混合方法：定量端依Yamane公式（e=0.05）抽384户，多阶段随机抽样并按权属与住房类型分层，面访结构化问卷（12项5点Likert量表合成感知权属安全得分，Cronbach’s α=0.778），用SPSS 26做描述统计、卡方、方差、序数回归（检验平行线条、VIF<5）；定性端立意选10名土地官员与社区领袖做半结构访谈，NVivo 14主题分析；辅以地籍图、市政报告与1999年《土地法》《村地法》文献回顾。伦理获Ardhi大学AUREC/2024/045批件，局限为横截面设计、单选区、自报偏倚与住户册不全。
研究结果部分，4.1节概述结果显示按“住户感知—空间格局”双主线组织。4.2节“住户教育、就业、收入与感知权属安全”中，学历与感知安全正相关（高等教育者更高），就业状态无统计显著关联（χ2=12.314, p=.015），序数回归示收入与感知安全呈弱负向显著（β=-0.005, p<.05），即低收入户因社区团结强、投机暴露少反而信心略高。4.3节“非正式机制与文件合法性”中，相对重要性指数（RII）显示次级选区领导人背书最高（RII=0.842），证人签署协议次之（0.815）；Kruskal–Wallis检验示正式契约（title deed）合法性均秩最高，但与市政信函、非正式协议差异显著（H=14.672, p<.001）。4.4节“邻里质量与可达性”中，主成分分析（PCA）提取基础设施可达性、社会凝聚、环境维护三组件（KMO=0.781，累计方差68.4%），皮尔逊相关示可达性总分与感知安全弱负不显著（r=-0.188, p=.078）。4.5节“模型统计稳健性”中，序数回归平行线条满足，Deviance拟合优度p=.427，伪R2（Nagelkerke）0.216；教育年限正向显著（β=0.412, p=.003），收入负向显著，正式文件与住房类型未显主导，印证非正式与社区变量权重更大。
讨论部分，5.1节指出正规化未兑现安全承诺，七年仅100/28017户获地块号，居民回撤至领导人背书与营建标记，印证Payne与Durand-Lasserve连续体框架；收入—安全倒挂挑战De Soto资本中心论，呼应Kombe非正式保护观察。5.2节空间维度示基础设施供给本身不增安全，甚至因征收诱发不安，反驳UN-Habitat新城市议程单一假设。5.3节综合认为社区创生混合法权（hybrid tenure），公证销售协议正当性超法院文书，政策应下放发证至次级选区、临时承认非正式机制、针对高收入投机做交易核验。5.4与5.5节申明横截面与单点局限，倡纵向与多城比较。
结论部分翻译如下：本研究重审了马乔赫选区非规划聚落中财产权利确立与维持机制，揭示权属安全并非源自正式文件本身，而由法律承认、社区规范与物质权属标记复杂互构。坦桑尼亚正规化项目善意但制造悬置，七年后极少量户获正式地块号，多数延续领导人背书与营建标记等非正式保护，与巴西、肯尼亚经验同构。最显著发现为收入与感知安全倒挂——贫困居民因社区纽带强、投机少而信心更高，富户反陷边界纠纷，证伪资本等同安全之假设。基础设施可达性与安全无显著联缀，公共工程偶因征收削弱安全，提示需弃用一刀切升级模板。政策应下放正规化至选区级信任意构、承认公证协议与领袖背书为过渡保护、设强事后监测防边界冲突与投机。研究贡献在于给出城市边缘区感知安全空间实证、证成非正式机制持续效力、揭示收入倒挂、延展非洲快速城市化语境下土地权利连续体框架。局限含横截面不可因果、缺席地主未纳入，未来需纵向、跨城与混合法权信用中介分析。
（《International Journal of Urban Sustainable Development》刊发该文，核心指向全球南方城市土地治理须桥接法定框架与社区合法性，而非以正式—非正式二分替代活现中的多源权威。）
