超越租房一代：加纳的住房产权重构与代际住房不平等

《Habitat International》：Beyond generation rent: Tenure restructuring and intergenerational housing inequality in Ghana

　　

代际住房不平等通常被框定为购房延迟和租房期延长，然而这一框架主要源自高收入、抵押贷款主导的住房体系。本文利用加纳2000年、2010年和2021年人口与住房普查的协调后10%微观数据，考察了2000年至2021年间年轻成年人的家庭地位、住房产权和住房条件的变化。二元和多元Logistic模型揭示了三种转变。第一，占据家庭主导地位的概率在所有年龄组中均上升，其中25至34岁成年人上升最为显著，2000年至2021年间上升了近19个百分点。第二，获得住房的产权基础发生了重大变化。年轻户主中的自有住房率下降，非市场或免租居住收缩，而市场租房到2021年已成为年轻家庭户主的主要产权形式。第三，与产权相关的住房质量差异变化不均：独用厨房和独用卫生间的租购差距扩大，而过度拥挤差距缩小。因此，加纳新兴的代际住房不平等关乎住房获取条件的变化：年轻成年人的家庭主导角色更为普遍，同时伴随更加以租房为主的产权结构和某些物质条件上的持续不平等。研究结果表明，代际住房分析必须植根于特定住房体系的制度与政治经济条件。

超越租房一代：加纳住房产权重构与代际住房不平等——论文解读

一、研究背景与问题

在关于代际不平等的讨论中，年轻人如何进入住房市场已成为核心议题。在高收入经济体中，“租房一代”叙事占据主导地位，认为年轻世代面临日益受限的自有住房获取机会以及长期且往往不稳定的租房状态。然而，在快速城市化的非洲住房体系中，这一叙事不能不加修正地直接引入。非洲住房获取的组织方式包含不同的制度组合：抵押贷款融资有限，习惯性、渐进式以及基于家庭的路径仍然重要。源于欧美的概念框架需要仔细调适才能解释非洲的住房轨迹。

既有研究存在两个主要缺口。第一是概念缺口：现有研究往往将延迟购房与延迟居住独立混为一谈，而没有追问年轻成年人是否在不同的产权和物质条件下形成家庭。第二是历史与地理缺口：非洲的代际住房不平等很少通过反映各世代进入成年期条件的国别政治经济分期来考察。加纳提供了一个分析上具有价值的案例：其住房自有通常通过渐进式建造和非抵押贷款途径实现，租房和非市场安排仍是独立居住的重要路径，而预缴租金制度又给租房家庭带来高昂的进入成本。加纳的后殖民政治经济也使得外来世代标签不适用——该国经历了国家主导的发展主义、政治不稳定、结构调整和民主巩固，为相继进入成年期的世代创造了截然不同的制度环境。

二、研究设计与方法

研究人员利用加纳2000年、2010年和2021年三次人口与住房普查的协调后10%微观数据，构建重复全国横截面样本。主要分析限定于25至64岁成年人，并划分为四个等距十岁年龄组：25–34、35–44、45–54、55–64。家庭主导地位样本包含2,790,024名成年人；产权分析样本限制为具有有效产权信息的户主，排除1.5%的“其他”残余类别后，得到1,373,374个观测值。

统计方法分为三个阶段。第一阶段使用二元Logistic回归估计成年人被记录为户主或配偶的概率。第二阶段在户主中使用以自有住房为参照类的多元Logistic回归，估计市场租房和非市场/免租居住的相对概率。第三阶段使用二元Logistic回归分别估计独用厨房、独用卫生间和过度拥挤三项住房条件，并通过产权与普查年份的交互项检验产权间差异的时间变化。所有模型均调整性别、婚姻状况、教育、劳动力状态、民族区域、协调后地区和城乡×地区交互效应，并按普查年份×地区聚类标准误。分析在Stata 17中完成，报告调整后预测概率和平均边际效应。

三、主要结果

（一）描述性概览

描述性证据显示了一个核心经验谜题：年轻成年人被记录为户主或配偶的可能性上升，而年轻户主的产权结构发生显著变化。25至64岁户主中，自有住房率从2000年的56.1%降至2010年的45.7%，2021年稳定在47.9%。市场租房从24.1%升至37.7%。非市场/免租居住在前十年相对稳定，到2021年降至14.5%。在25至34岁年轻户主中，自有住房率从47.5%降至32.0%，市场租房从29.7%升至52.3%，到2021年成为多数产权形式。

（二）家庭主导地位

二元Logistic模型的调整后概率显示，所有年龄组的家庭主导地位均上升。25至34岁成年人被记录为户主或配偶的概率从2000年的0.558升至2021年的0.741，上升近19个百分点。55至64岁组达到0.899。将样本扩展至65岁以上老年人的敏感性分析产生几乎相同的年轻成人轨迹。

（三）户主产权重构

多元Logistic模型显示产权重构具有强烈年龄分化。25至34岁户主的自有住房调整后概率从2000年的0.467降至2010年的0.334，2021年部分回升至0.354，但仍比2000年低11个百分点以上。市场租房概率从0.309升至0.485，增加18个百分点。非市场/免租居住从0.224降至0.161。相反，45至54岁户主的所有权到2021年已高于2000年水平，55至64岁从0.632升至0.697。形式对比检验确认，2000至2021年间，25–34岁与55–64岁户主的所有权变化差异达17.8个百分点，市场租房变化差异为20.3个百分点。

（四）市场租房的地理格局

2021年年轻户主的市场租房调整后概率在城市大阿克拉、阿散蒂、东部和西部地区超过60%，而在农村北部地区低于5%。北部三个地区的城乡差距显著：农村市场租房概率极低，城市概率达到36%至50%。这表明租房扩张的集中具有明显区域和城乡差异。

（五）按产权划分的住房条件

所有产权类别的住房条件在2000至2021年间均有改善，但产权差异呈现不同方向。年轻业主在每个普查年份的独用厨房和独用卫生间概率均高于市场租房者和非市场/免租居住者。独用厨房的租购差距从2000年到2021年扩大3.0个百分点；独用卫生间的差距从9.1个百分点翻倍至18.2个百分点。非市场/免租居住相对所有权的差距也分别扩大3.6和7.4个百分点。相反，过度拥挤的租购差距从2000年的8.6个百分点收窄至2021年的2.6个百分点，缩小5.9个百分点；非市场/免租居住的相应差距缩小2.8个百分点。

四、讨论与结论

研究证实，代际住房不平等具有情境依赖性。加纳的证据与北方“租房一代”叙事中延迟购房、延长租房和延迟家庭形成常常同时出现的模式不同：年轻成年人的家庭主导角色更加普遍，而年轻户主的产权结构更加以租房为基础，独用设施方面的不平等持续或扩大。研究人员将这一模式概括为“独立的不稳定性”。

研究强调，西方世代标签与战后福利扩张和大众抵押贷款市场紧密绑定，不能作为固定解释范畴直接移植。加纳的代际劣势不是北方住房转型的延迟版本，而在于住房获取条件的变化。市场租房的扩张代表户主住房获取方式的重构，非市场/免租安排的收缩尤其值得关注，因为这削弱了历史上提供居住路径的家庭支持机制。住房条件的维度分化也表明，住房福利分配由负担能力、产权和居住质量共同结构化。

在政策层面，年轻户主日益依赖市场租房意味着住房政策应更多关注租房者的居住条件，特别是独用厨房和独用卫生间差距的扩大；区域差异要求避免统一国家模式假设；所有权下降提示政策不应仅围绕抵押贷款扩张，改善有基础设施服务的土地和渐进式融资渠道仍然重要。

研究的局限性包括：重复横截面数据无法识别纯世代效应；普查缺乏收入、财富、租金水平、预缴租金、继承、土地获取和主观住房安全感知等信息；2021年独用厨房信息缺失6.6%，且缺失案例不成比例地来自市场租房和非市场/免租家庭。未来研究应追踪年轻成年人在租房、免租居住、渐进式建造和所有权之间的动态移动，并开展比较城市研究以检验研究结论的普适性。

研究结论如下：利用2000年、2010年和2021年加纳人口与住房普查的协调后10%微观数据，本研究考察了家庭主导地位、住房产权和住房条件的变化，并结合加纳特定的社会世代分期加以解读。得到三项发现。第一，加纳年轻成年人被记录为户主或配偶的可能性在三次普查中不降反升，这一模式挑战了所有权下降必然伴随家庭形成延迟的预期。第二，住房获取的产权基础被大幅重组：市场租房取代自有住房成为25至34岁户主的主要产权形式，非市场和免租安排在各个年龄组中收缩。第三，这一重构的物质后果不均衡：独用厨房和独用卫生间的相对租购差距扩大，而过度拥挤差距缩小。这些变化表明“租房一代”叙事的各个组成部分不必同步运行。分析还表明，加纳的代际劣势不是北方住房转型的延迟版本，而在于住房获取条件的变化——家庭主导角色更为普遍，但年轻户主日益依赖市场租房，并在某些住房质量维度上面临持续不平等。研究人员将这一模式称为独立的不稳定性。因此，代际住房分析需要植根于其所解释住房体系的政治经济历史。