基于包裹的订阅续期做法的结果及其被忽视的累积效应

《Habitat International》：Outcomes of parcel-based renewal practices and their overlooked cumulative effects

　　摘要
尽管基于区域规模的城市更新由于其显著的社会空间影响而在规划文献和政策辩论中占据主导地位，但零散、基于地块的城市更新的累积效应却往往被忽视。然而，这些零散的干预措施具有系统性地改变城市形态和社会空间动态的强大能力。本文探讨了基于地块的城市更新实践的空间、经济和社会结果及其对城市的累积效应。以伊斯坦布尔的Bagcilar区为例，研究分析了根据《第6306号法》（关于灾害风险区域的改造）实施的地块级更新措施。为了评估这些空间、社会和经济影响，研究采用了混合方法，结合了空间密度分析（核密度估计——KDE）、定量房地产市场数据和深入的定性访谈。研究结果表明，具有空间规划决策影响的地块级更新实践并不会产生同质的结果；相反，形成了三种不同的更新类型。每种类型都产生了不同的空间、经济和社会效应。实证证据表明，尽管地块级更新是通过孤立和分散的干预措施进行的，但其累积效应相当于大规模区域项目的变革力量，从而系统地重塑了城市。

引言
城市就像生物体一样，处于不断演变的状态，其形态和功能都在发生变化（Alfasi & Portugali, 2007; Nachmany & Hananel, 2023; Roberts, 2000）。适应这种变化需要城市更新，因此城市更新成为不可避免的必要措施（Couch et al., 2003; Roberts et al., 2016）。城市更新可以被定义为一个复杂且多层次的过程，超越了单纯的空间干预（Roberts, 2000; Zheng et al., 2014）。这些过程的结果受到多种因素的影响，包括经济预期、法律和制度框架、环境条件以及技术发展等结构性动态。它们还受到关键参与者（特别是开发商）的战略和愿景的影响（Buitelaar et al., 2024）。参与者的类型直接决定了城市更新的功能配置（Xu & Liu, 2024）。城市更新实践在干预规模和形式上各不相同。虽然文献中对城市更新的描述因国家背景而异，但可以分为基于区域和基于地块的方法。在文献中，基于区域的城市更新项目旨在从物理、经济和社会方面全面改善一个地理上明确的区域。这种变化不仅仅是一维的建筑翻新，而是一个综合性的、整体的视角（Roberts & Sykes, 2000; Turok, 2004）。在基于区域的城市更新项目中，区域的边界定义非常重要（Tunc et al., 2022; Madanipour et al., 2015）。区域的定义有三个功能：确定范围、建立合法性和明确责任（Lawless, 2006）。这种更新类型的另一个特点是强调区域内多个项目的相互联系及其共同产生的效益（Chen et al., 2023）。因此，基于区域的城市更新实践由于对城市基础设施、社会经济结构和周围环境的重大而深远的影响，经常出现在学术研究和政策辩论中（Donaldson & Du Plessis, 2013; Kuyucu & ünsal, 2010; Oktem Unsal, 2015）。另一方面，基于地块的城市更新项目指的是在地块层面进行的改造，主要依据土地所有者的意愿，并受不同国家背景下的多种动机驱动。基于地块的更新措施受到各种驱动力的支持，例如法律依据、国家激励和经济合理性。例如，在澳大利亚的悉尼，KDR（拆除-重建）过程指的是发生在城市边缘和郊区地区的基于地块的城市更新。这种更新的主要原因是房屋的老化和规模较小，目的是提高住房标准（Wiesel et al., 2013）、建造更大的住宅并最大化销售价值（Wiesel et al., 2013）。特别是在全球南方国家，基于地块的城市更新被概念化为“地块城市化”过程（Karaman et al., 2020）。“地块城市化”指的是由个别财产所有者和开发者通过基于投机性的土地和住房市场的地块级、有限范围的规划所塑造的城市化过程。亚历山大的“半非正式住房开发”（Soliman, 1996）、雅加达的Kampungs城市化（Simone, 2014）、拉各斯的“地块化”进程、伊斯坦布尔的棚户区改造后的“地块化”以及深圳的“城中村”现象都被视为此类城市化的实例（Karaman et al., 2020）。基于地块的城市更新还包括一种出于减少灾害风险需求的动机，尤其是在地震易发城市（Güney, 2022; Hananel & Nachmany, 2024）。为了确保生命和财产免受地震风险的影响而进行的危险建筑物的更新为基于地块的更新提供了有力的依据，从公共利益的角度来看，这使其区别于纯粹以利润为导向的市场行为。Mualam等人（2020）指出，以色列城市更新的主要动机之一是地震准备。同样，多项研究（Margalit & Mualam, 2020; Nachmany & Hananel, 2023; Shamai & Hananel, 2021a, 2021b）表明，随着时间的推移，TAMA 38法案内容的变化引发了基于减少地震风险的基于地块的更新。在土耳其，基于地块的更新的最根本理由也是减少地震风险。2012年颁布的《第6306号法》（关于灾害风险区域的改造）规定了基于地块的更新与基于区域的更新并行进行。在土耳其，基于区域的城市更新是在减少灾害风险的前提下由国家推动的。区域的边界由国家划定，旨在通过国家主导的干预实现该区域的全面物理、经济和社会转型。土耳其有大量文献探讨了基于区域的城市更新的实证发现、观察结果和案例研究，强调了进行基于区域的城市更新的需求原因，包括建筑物的脆弱性、社会经济的衰退和贫困（K?sar-Koramaz et al., 2018; Nilay & Onur, 2024）、建筑质量差和过时的基础设施、环境退化以及高风险和衰退城市的再生需求（Turk, 2021; Korkmaz & Balaban, 2020），以及存在高租金寻求潜力的区域（Civelek, 2026; Güney, 2022; Kizildere, 2025）。事实上，历史上的无计划城市化和延迟规划造成了长期的结构障碍，使得全面的基础设施改善变得困难，使这些区域成为持续的更新对象（Y?lmaz & Alkan, 2024）。然而，也指出基于区域的更新在“潜在地震风险”和“潜在利润”之间处于模糊的界限上，并且没有根据实际需要选择区域的理由（Civelek, 2026; Kizildere, 2025）。文献强调，尽管存在适当的宏观经济条件和国家的实施能力，基于区域的城市更新项目往往未能成功实施（Kuyucu, 2022）。据Kuyucu（2022）称，设计不良的法律/制度基础设施、利益相关者之间的冲突关系以及反对团体对法律的有效利用增加了交易成本，从而导致基于区域的更新项目失败。这种制度僵局因中央政府和地方政府之间规划权力的转移而加剧，而权力划分显著影响了当地社区对拟议更新的响应（Ay, 2019）。此外，国家主导的基于区域的更新项目通过划分“高风险区域”切断了社区、生活空间和生计，造成了长期的等待状态（Ay & Penpecio?lu, 2024）。由于这些有争议的治理动态和由此产生的法律僵局（Ay, 2019），基于地块的城市更新措施获得了动力，对城市发展、规划方法和住房市场产生了重要影响（Ay & Penpecio?lu, 2024; Kuyucu, 2022; Tarakci & Turk, 2020; Turk et al., 2020）。基于地块的更新项目的首要目标是提高现有建筑物的物理质量，从而尽快推进更新进程（Eren ?zkan & ?z?evik, 2015; Güzey, 2016; Kuyucu, 2022; K?sar-Koramaz & Pektetik, 2025）。在这方面，城市更新严重依赖于微观层面的空间政策，如土地利用功能和建筑面积比率，这些政策对更新结果的控制作用远大于宏观分区边界（Cao & Deng, 2023）。例如，专门的微观层面商业或住宅规划可以将更新概率提高2.04到3.77倍，且这些重要空间政策的监管力度随着时间的推移而增强（Cao & Deng, 2023, p. 10）。伊斯坦布尔是一个常见实施基于地块更新项目的城市。然而，这些项目因过于重视经济考虑而受到批评。从空间、社会和经济特征的全面角度来看，基于地块的更新项目可能导致实施的碎片化，从而引发各种问题。尽管存在批评，但仍缺乏关于这些更新项目的结果及其累积效应的基于研究的信息。在本研究中，累积效应被定义为不是对单个建筑的简单线性叠加，而是由不同类型更新之间的动态互动触发的非线性城市更新过程。研究表明，尽管每个地块层面的干预都产生不同的空间、社会和经济结果，但随着时间的推移，它们会相互作用。虽然这些效应通常是非线性的，但它们往往会产生更强大且多变的城市综合影响。因此，本研究的主要论点是，尽管基于地块的城市更新实践看起来是独立和分散的，但实际上是非均匀的，它们的累积效应从根本上改变了城市形态，影响了城市的密度、功能和形态。本文分析了基于地块的更新实践的结果及其对城市的累积效应。研究假设是，由规划决策中定义的地块大小阈值（规划说明）所决定的基于地块的城市更新实践会导致不同的空间、经济和社会结果，并产生累积效应。为此，研究特别关注2014年至2024年间伊斯坦布尔Bagcilar区基于地块的更新项目的空间、经济和社会结果及其累积效应。实证分析涵盖了2014年至2024年的十年时间窗口，以反映当地的动态变化。研究区域出现了两个主要的监管催化剂：首先是2008年批准的《地方土地利用规划》，它涵盖了整个区域，并包含为城市更新实践提供具体分区激励的规划说明；其次是2012年颁布的《第6306号法》（关于灾害风险区域的改造）。尽管有这两个监管催化剂，但在行政适应和建设过程中存在一定的时间滞后，因此实际的基于地块的更新直到2014年才开始大量积累，这被作为实证基准。由于本研究旨在批判性地分析迄今为止的所有城市更新实践，而研究始于2025年，数据集仅限于2024年底，以捕捉项目完成后的稳定动态。基于地块的城市更新遵循一个非线性的发展过程，每个地块根据自己的逻辑和规定的时间框架进行改造。本研究在Bagcilar区考察了这一过程，涵盖了从2014年开始的十年时期。

在第二部分中，本文提供了关于基于地块的更新项目及其对城市结果的总体框架。第三部分解释了土耳其基于地块的更新动态。第四部分定义了研究方法。第五部分分析了伊斯坦布尔Bagcilar区的基于地块的更新动态。该部分概述了Bagcilar的整体特征，并分析了基于地块的更新实践的空间、经济和社会结果，同时也讨论了其累积效应。文章的第六部分专门用于讨论和总结。本节摘录了基于宗地的城市更新实践、其成果及累积效应。

全球范围内，城市更新作为解决城市土地利用不合理以及城市地区土地稀缺问题的一种方法，正受到广泛关注（Adams & Hastings, 2001; Zhu et al., 2024）。对城市区域进行再开发的必要性源于多种原因，包括城市区域面临灾害风险、随时间推移而恶化或崩溃，以及经济、社会文化及政治制度结构变化对城市空间产生的影响。

土耳其城市区域的历史演变受到非正式定居点（gecekondu）出现的影响，这些定居点源于20世纪50年代以来的大规模农村向城市迁移以及随之而来的住房危机（Karaman, 2013; Korkmaz & Balaban, 2020）。到了20世纪80年代，这些定居点通过城市赦免和改善计划逐渐合法化，并成为城市租金收入的主要来源（Oktem Unsal, 2015）。在这个过程中，低需求地区的土地所有者...

**案例研究选择**
本研究采用混合方法案例研究的方法，评估伊斯坦布尔-巴吉卡勒尔（Bagcilar）地区基于宗地的城市更新实践的多维度影响（图1）。研究旨在揭示规划决策中基于宗地大小门槛的定义如何塑造城市更新的动态及其累积结果。

选择巴吉卡勒尔作为本研究的研究地点基于三个战略因素：首先，自第6306号法律颁布以来...

**巴吉卡勒尔概况：人口、经济和空间特征**
巴吉卡勒尔代表了一个城市化政策成果在建成环境中得到具体体现的城市环境。该地区最初是一个农村定居点，在20世纪70年代随着博斯普鲁斯大桥和E80/D100高速公路的建设而经历了快速的城市化进程，使其成为国家级交通路线的战略节点（图2）（Gür & Türk, 2014; Sarp et al., 2019; Tarak?? & Olcay, 2024）。

**区域的人口和物理扩张**

**结论**
本研究以伊斯坦布尔巴吉卡勒尔为例，探讨了基于宗地的城市更新项目的动态和累积效应，这些效应在国际文献中常常被忽视。研究表明，基于宗地的城市更新并非一种统一的干预措施，而是一个动态过程，根据宗地大小、物业结构及相关方动机会产生三种不同的社会空间结果。这三种不同的城市更新实践包括：（第1组）基于宗地的...

**作者贡献声明**
Sezen Tarakci：撰写 – 审稿与编辑，撰写 – 原稿创作，可视化，方法论，调查，数据分析，概念化。
Sevkiye Sence Turk：撰写 – 审稿与编辑，撰写 – 原稿创作，监督，方法论，调查，概念化。

**关于手稿准备过程中使用生成式AI和技术辅助的声明**
在准备这项工作时，作者使用了DeepL（www.deepl.com）来提高手稿的语言质量和可读性。使用该工具后，作者对内容进行了仔细审查和必要的编辑，并对已发表文章的内容承担全部责任。

**关于利益冲突的声明**
作者声明没有任何已知的财务利益冲突或可能影响本文所述工作的个人关系。

Sezen Tarakci | Sevkiye Sence Turk