《International Journal of Housing Policy》：Measuring the market for platform mediated shared housing in Australia
编辑推荐：
数字平台（digital platforms）已改变住房市场，并揭示了一系列难以检测和监控的非正式租赁实践（informal rental practices），例如共享住房（shared housing）。共享住房曾经主要局限于无法负担常规住房的年轻人或极低
数字平台（digital platforms）已改变住房市场，并揭示了一系列难以检测和监控的非正式租赁实践（informal rental practices），例如共享住房（shared housing）。共享住房曾经主要局限于无法负担常规住房的年轻人或极低收入者，但如今在众多数字住房平台的支持下，共享至成年后期已变得越来越普遍。本文考察了澳大利亚主导性共享住房平台“Flatmates.com.au”在三年期间广告提供的住房供应的纵向趋势。研究人员聚焦于在澳大利亚三个最昂贵的城市——悉尼、墨尔本和布里斯班——中寻求或提供共享住房的广告，并与传统租赁市场中空置单元的广告进行比较。通过这种方式，研究人员追踪了共享与非共享租赁部门之间需求（seeking）与供给（offering）的关系。研究发现表明，在线广告中的共享住房作为更广泛租赁市场中的一个独特细分市场运作，以应对不断增长的需求而提供较低成本的住宿。总体而言，该研究为所谓“全球北方”（global north）非正式住房市场的日益增长的文献做出了贡献，并对负责解决低收入租房者需求的政策制定者和规划者具有特定启示。
**研究背景与问题**
在居住资本主义背景下，共享住房与非法租赁市场的兴起是住房不平等的突出表现。随着福利国家逐步解体，租赁不稳定性（rental precarity）加剧，低收入者被迫与他人合住或接受劣质住房。尽管共享住房已成为高成本住房市场中重要的经济策略，但将共享住房视为租赁市场独立部门的研究仍然有限，尤其在定量研究中。数字平台改变了人们提供和寻找共享住宿的方式，也为观察曾经隐蔽的住房市场部分提供了新的数据窗口。为此，研究人员基于平台生成数据，调查澳大利亚三个最大且最昂贵的城市（悉尼、墨尔本、布里斯班）在2021—2023年间共享住房的供需动态，并探讨其与正式租赁市场趋势的关联，以回答共享住房是否构成独立市场细分、是否反映正式市场变化以及对政策有何启示等问题。
**主要数据与方法**
研究人员从澳大利亚主导性共享住房平台“Flatmates.com.au”爬取了2021年4月至2023年8月六个时间点（每年4月和8月）的共享住房广告，共计约100,400条，涵盖提供住宿（供应）和寻求房间（需求）两类。为进行基准比较，还从“Realestate.com.au”收集传统租赁广告，并采用SQM租赁空置率数据以及各州政府租金和销售报告（如新南威尔士州社区与司法部、昆士兰住宅租赁管理局等）作为补充。每周租金$325被用作低成本住房阈值，对应澳大利亚“30/40规则”的负担能力标准。分析工具包括Microsoft Excel和ArcGIS Pro，用于纵向趋势和空间格局；并基于2023年8月子郊区层面数据，对正式市场一居室中位租金与共享住房中位租金进行Pearson相关分析（悉尼N=331，墨尔本N=112，布里斯班N=66）。
**研究结果**
*共享住房的供需趋势*
研究人员发现，2021年4月至2023年8月期间，三个城市的共享住房广告均总体增加，但呈现两个活跃期（2021年4—8月和2023年4—8月）。例如，2021年4—8月悉尼、墨尔本、布里斯班的共享房源分别增长约95%、134%和117%；2023年同期分别增长约65%、52%和40%。需求方面，寻求共享住房的广告也普遍上升，悉尼增幅最显著，从2021年8月的2367条增至2023年4月的6807条（增加188%）。有趣的是，在供应明显增长的时期内，需求反而下降，这可能是因为空房增加使人们更容易直接找到居所，无需发布求租广告。空间分析显示，租金涨幅集中在市中心就业区、大学周边及交通便利地带，而外郊区涨幅较温和，表明共享住房需求主要由内城区的国际学生、年轻工人等群体驱动。
*与更广泛租赁市场的交叉*
对比悉尼租赁空置率（SQM数据）与共享住房广告数量后发现，2021年4月共享广告仅相当于租赁总供应量的5.7%；到2023年8月，正式市场空置率从2.9%降至1.3%，而共享广告占租赁总供应的比例升至34%，表明正式市场越紧张，共享住房供应越活跃。Pearson相关分析显示，悉尼（r=0.638，p<.001）、墨尔本（r=0.603，p<.001）、布里斯班（r=0.582，p<.001）中，正式市场一居室中位租金与共享住房中位租金均呈强正相关，说明共享住房租金与正式市场租金密切联动。随着正式租金上涨，低成本共享住房（每周不超过$325）占比下降，在悉尼从2021年8月的76%降至2023年的34%。
**讨论与结论**
讨论部分指出，共享住房是低收入者得以留在昂贵城市的关键策略，但伴随隐私丧失、社会冲突及租赁权益受限等风险。政策制定者应首先建立共享住房的规模与特征数据，并考虑监管或支持措施，但需警惕过度监管导致供应萎缩或活动转入地下。研究人员强调，仅靠市场无法解决住房需求，缺乏社会住房和租金补贴的安全网时，市场会产生不稳定的替代方案。研究结论翻译如下：在线平台的兴起改变了住房市场，并促进了曾经不可分割的居住空间形式的租赁化（rentierisation）。共享住房平台将潜在室友转化为私人租赁市场中的一个独特细分部分，个人必须评估与其他同居者的兼容性，同时考虑位置和成本等常规因素。由于共享与社会冲突、过度拥挤和租赁不稳定风险相关，这些发现支持对租赁市场加强监管并为共享居住者提供具体保护。然而，新的专用学生或“共居”开发项目不太可能满足低成本租赁住房的未满足需求，除非要求负担得起的租金。在此背景下，房间的平台化以及共享住房的市场化，应通过充分的住房援助来应对，以确保低收入者能够获得体面的住房，而不是在日益严苛的私人租赁市场上竞争居住空间。
