《Sustainability》：Rethinking Infill Development: A Regulatory Ecosystem Perspective from Riyadh, Saudi Arabia
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填充开发（infill development）是促进紧凑和可持续城市增长的重要策略，然而其实施可能受到相互关联的监管、制度、基础设施、土地和市场条件的制约。本研究考察了沙特阿拉伯利雅得填充开发的障碍、这些障碍之间的相互关联以及监管改革的优先事项。研究人员采用
填充开发（infill development）是促进紧凑和可持续城市增长的重要策略，然而其实施可能受到相互关联的监管、制度、基础设施、土地和市场条件的制约。本研究考察了沙特阿拉伯利雅得填充开发的障碍、这些障碍之间的相互关联以及监管改革的优先事项。研究人员采用探索性序贯混合方法设计（exploratory sequential mixed-methods design），结合对七位经验丰富的开发商的访谈和一项针对来自政府、私营部门和学术界的72位专家的调查。定性数据采用主题分析（thematic analysis），而调查应答则通过描述性统计、斯皮尔曼相关分析（Spearman’s correlation analysis）和Kruskal–Wallis检验（Kruskal–Wallis test）进行分析。制度协调（institutional coordination）成为排名最高的障碍类别，其中多个机构审批、职责分散和机构间协调不畅成为最严重的制约因素。监管、基础设施、土地、流动性和市场维度之间的显著关联表明，这些障碍被视为相互关联而非相互独立。综合这些发现，本研究提出了一个监管生态系统框架（regulatory ecosystem framework），区分了碎片化与协调化的生态系统条件及其相关填充开发结果。研究结果支持以协调审批、收购前基础设施信息、更明确的依法应允分区（by-right zoning）以及跨监管领域更大一致性为核心的整体性改革，以支持更有效和可持续的填充开发。
# 利雅得填充开发的监管生态系统：障碍、关联与改革路径的混合方法研究
## 一、研究背景与问题
填充开发（infill development）被视为促进紧凑城市和精明增长的关键策略，但许多城市在实施中面临持续挑战。利雅得呈现出一个显著悖论：一方面，城市经历快速人口增长和低密度边缘扩张，导致基础设施成本高、交通拥堵和碎片化城市形态；另一方面，既有城区内存在大量闲置或未充分利用土地，蕴含巨大但未实现的再开发潜力。沙特国家政策框架已明确将填充开发和密度提升作为实现环境、经济和社会目标的核心工具，并与联合国可持续发展目标11（Sustainable Cities and Communities）中关于综合可持续城市化的目标一致。然而，填充开发在利雅得的推进仍然有限。
现有文献通常将填充开发障碍分类为监管、土地、基础设施、市场和制度等独立类别，但较少关注这些约束之间的相互作用。本研究认为，填充开发障碍具有累积性、关系性和相互强化性，可能构成一个相互关联的“监管生态系统”。针对这一缺口，研究人员提出三个研究问题：（1）利雅得填充开发的主要监管障碍是什么？（2）监管障碍与基础设施、市场等约束之间存在哪些关联和感知互动路径？（3）哪些综合监管改革能最有效地重组该系统以促进填充开发？
## 二、研究方法概述
研究人员采用探索性序贯混合方法设计。第一阶段对利雅得七位来自住宅和综合用途开发公司的首席执行官（CEO）进行半结构化访谈，每位均有超过十年的填充开发经验，访谈在2025年10月至11月间开展，主题涵盖监管、经济与市场条件、区位与可达性、土地、伙伴关系与激励措施。访谈转录后采用主题分析识别关键障碍。第二阶段基于访谈结果设计包含44个条目的问卷，对72位来自政府、半政府机构、私营部门（咨询、规划、设计、开发）和学术界的专家进行调查。定量分析使用描述性统计、斯皮尔曼等级相关分析（Spearman’s rank correlation analysis）和Kruskal–Wallis检验（Kruskal–Wallis test），显著项目进一步采用Dunn事后两两比较并施加Holm校正。开放式问题答案采用主题分析以补充解释定量发现。
## 三、研究结果
### 3.1 受访者概况分析
样本构成具有政策相关性：政府机构占30%，半政府或公共机构占28%，咨询、规划与设计公司占15%，开发商和房地产公司占17%，学术研究机构占10%。59%的受访者拥有超过十年专业经验，68%表示对利雅得填充或再开发项目有中等至很高程度的参与。
### 3.2 障碍严重性与使能条件分析
最高等级的具体障碍是“需获得多个机构的审批”（B2.1；平均值M=4.23），其次是“从多个所有者整合土地的困难”（B6.3；M=4.20）、“机构间缺乏协调”（B2.3；M=4.12）和“机构职责碎片化”（B2.2；M=4.04）。在类别层面，“制度协调”（B2；M=4.13）被评为最严重的障碍维度，其后依次为“许可和程序问题”（B3；M=3.79）、“基础设施和服务容量约束”（B5；M=3.58）、“监管清晰度”（B1；M=3.46）和“土地与地块结构约束”（B6；M=3.45），市场条件（B7；M=3.11）严重性相对较低。
### 3.3 障碍类别间的感知相互关联
斯皮尔曼相关分析显示，停车和流动性法规与土地和地块结构约束之间的关联最强（ρ=0.52，p<0.001）；土地约束与市场条件（ρ=0.45，p<0.001）、许可程序问题与市场条件（ρ=0.41，p<0.001）之间也存在较强正向关联。单项层面，“机构间缺乏协调”与“基础设施升级过程延迟”（ρ=0.43，p<0.001）关联最强，“碎片化机构职责”与“基础设施升级延迟”（ρ=0.36，p=0.002）也显著相关。这些结果表明，受访者认为各类障碍相互关联而非相互独立。
### 3.4 利益相关者对互动路径的认同
受访者高度认同“漫长而分散的多机构审批阻碍开发商追求可行再开发项目”（C1.3；M=4.08），“规划机构与公用事业提供者之间缺乏协调导致延误和成本上升”（C1.6；M=4.07），以及“监管不确定性增加填充开发财务风险”（C1.1；M=3.96）。总体生态系统验证项（C2.1）获得较高一致意见（M=3.90），说明受访者广泛支持将利雅得填充障碍视为相互关联系统的观点。
### 3.5 利益相关者比较分析
Kruskal–Wallis检验显示，公共部门与私营部门在“制度协调”（B2；χ2=8.65，p=0.013）和“停车与流动性法规”（B4；χ2=11.76，p=0.003）方面存在显著差异。Dunn–Holm事后检验表明，私营部门对这两类障碍的评分均显著高于公共部门。此外，私营部门比学术/研究群体更强烈支持“收购前基础设施信息”（D3）和“提供公共便利设施的监管激励”（D6）。
### 3.6 改革优先级评估
排名最高的改革是建立“一站式审批流程”以协调市政、公用事业和交通部门（D1；M=4.31），其次是“收购前基础设施评估条款”使开发商在购买土地前获取公用事业容量和密度信息（D3；M=4.19），以及“明确依法应允分区规则”以界定允许的密度、高度和用地性质而无需自由裁量审批（D2；M=4.11）。这些优先事项表明，利益相关者重视整体治理和程序确定性，而非孤立激励措施。
## 四、讨论与结论
讨论部分指出，利雅得填充开发的最主要障碍本质上属于制度和监管层面，而技术和市场因素居于次要位置。制度碎片化会推高交易成本、延长开发时间线并增加投资不确定性；停车法规、基础设施协调和土地整合问题则通过监管环境相互强化。研究人员提出“监管生态系统框架”，将填充开发可行性视为行政、空间、基础设施和市场领域之间相互关联的产物，区分了“碎片化生态系统”（导致延误、不确定性、成本上升和填充供应受限）与“协调化生态系统”（带来可预测性、可行项目、基础设施对齐和紧凑城市增长）两种状态及各自结果。
研究结论回答了三项研究问题：第一，制度协调失败是最显著约束，包含复杂审批路径、重叠机构职责和程序不确定性；土地整合、基础设施容量、停车要求和市场可行性也影响再开发结果，且这些约束在更广泛的再开发环境中相互关联。第二，统计分析确认了监管、基础设施、土地和流动性等维度之间的显著关联，且定性证据显示参与者将这些关系视为相互强化，这支持将利雅得填充障碍理解为一个连接的系统。第三，受访者一致优先选择改善协调和规划确定性的改革，尤其是单一窗口审批、早期基础设施信息和更明确的依法应允分区条款，表明有效改革要求综合方案，而非孤立政策调整。
研究的主要贡献在于：首次基于经验数据系统考察利雅得填充开发障碍，补充了海湾快速城市化城市的稀缺证据；推进“监管生态系统”作为实施导向的分析框架，解释规则、程序、机构职责、基础设施、土地条件和激励如何共同塑造填充可行性。研究结果同时为规划实践提供启示：通过协调审批、提前共享基础设施信息、提供明确可预测的开发要求，可增强开发商在重大投资前评估项目可行性的能力。该研究也存在局限，包括非概率抽样、访谈仅涉及开发商、基于感知而非因果证据，以及样本量限制了高级统计建模。未来研究可采用更大样本、跨城市比较、纵向项目数据和改革后评估来进一步检验该框架。最终研究表明，成功的填充开发不仅取决于城市选择在哪里增长，还取决于规划与治理系统如何有效地赋能再开发。
